湖南省衡阳市人民政府


衡阳市人民政府关于印发《衡阳市城市规划区村民住房和拆迁安置房建设管理办法》的通知

衡政发〔2012〕6号


各县市区人民政府，市直机关各单位，驻衡国省属单位：

　　《衡阳市城市规划区村民住房和拆迁安置房建设管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。


　　
二O一二年三月二十六日


　　衡阳市城市规划区村民住房和拆迁安置房建设管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为进一步加强我市城市规划区村民住房建设管理，规范征地拆迁安置房建设，保障被拆迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《湖南省乡村建设规划许可管理办法》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制订本办法。

　　第二条 衡阳市城市规划区集体土地上的村民住房和拆迁安置房审批建设管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称的村民住房是指村民在依法取得的农村宅基地上建设的房屋。

　　本办法所称的拆迁安置房是指城区政府、市高新技术产业开发区、松木工业园以及白沙洲工业园在实施城市建设和土地储备时，因征收农村集体土地对被征地拆迁的村民进行安置的专用住宅。

　　第四条 村民住房和拆迁安置房建设应坚持符合规划、节约用地、相对集中、依法审批等原则。

　　第五条 村民住房和拆迁安置房建设实行分区控制管理。

　　A类控制区：城市总体土地利用规划确定的建设用地范围和因城市建设需要的重点控制区，面积约271平方公里，该控制区内的村民住房和拆迁安置房必须实行集中联片，统规统建。

　　B类控制区：城乡规划需要严格控制的区域。该控制区大致范围为：东以武广高速客运铁路线为界，南至湘江，西至潭衡西高速公路，北至松木工业园用地北端，围合的区域范围内除A类控制区以外的区域，提倡统规统建，允许统规自建。

　　C类控制区：城市总体规划确定的城市规划区内除A、B类控制区以外的其他区域，实行规划控制，村民自建。

　　A、B、C类控制区的具体范围以市城乡规划主管部门的控制范围图为准。

　　控制区范围根据城乡规划和城市发展的实际,确需调整的，由市城乡规划主管部门提出意见,报市人民政府批准后发布。

　　第二章 组织机构

　　第六条 市人民政府成立衡阳市城区村民住房和拆迁安置房建设工作领导小组，对全市安置房、农民统规统建、统规自建三类建房实施组织领导。由主管副市长任组长，市政府分管副秘书长任副组长，市发展改革、国土资源、财政、城乡规划、住建等部门主要负责人、四个城区人民政府区长、高新技术产业开发区、松木工业园、白沙洲工业园主要负责人为成员。联合审批委员会下设办公室，由分管副秘书长兼任办公室主任，办公室设城市工作办公室，办公室成员由各职能部门相关人员组成。

　　第七条 城区人民政府、高新技术产业开发区、松木工业园、白沙洲工业园是中心城区征地拆迁、安置房建设、统规统建的责任主体。主要负责组织编制村庄布局规划、乡(镇、街道)规划、村庄规划、村民住房及安置房修建性详细规划;负责辖区内村民住宅的普查，登记造册，建立档案;负责拆迁安置房的摸底调查和安置房方案的制定;负责审查村民建房申报资料;组织协调村民宅基地和拆迁安置房土地调整，协助城乡规划、国土资源部门对拆迁安置房和村民集中建设点的选址定点;负责A类控制区内村民住房和安置房建设的组织、实施和管理工作;负责组织对B、C类控制区内村民住房和安置房建设全过程监督;负责辖区内村民违法违章建筑的拆除工作。

　　第八条 市财政局负责对征地拆迁面积的审核，负责对安置房面积和安置地面积的核定;负责统筹安排安置房建设资金和资金的使用监管。

　　第九条 市城乡规划局负责牵头组织拆迁安置房和村民集中建房的选址定点;负责审批村民住房和拆迁安置房修建性详细规划;负责村民住房和拆迁安置房的放线、验线、竣工验收，核发《乡村建设规划许可证》;负责村民违法建房案件的立案查处，参与集体土地上违法建设的拆除工作。

　　第十条 市国土资源局负责拆迁安置用地和村民宅基地的征用和审批，核发《集体土地使用证》;协助土地调整手续和调解土地纠纷;负责拆迁安置地和村民宅基地的测量、定桩和放线;负责村民违法用地的立案查处;负责集体土地上违法用地的查处，参与集体土地上违法违章建筑的拆除工作。

　　第十一条 市住房和城乡建设局负责核发《建筑工程施工许可证》;负责村民住房和拆迁安置房建设质量安全监督和竣工验收备案管理;负责对村民住房和拆迁安置房违法施工的立案查处;参与违法建筑的拆除工作。

　　第十二条 市房产局负责办理村民住房和拆迁安置房产权登记和变更，核发《房屋所有权证》。

　　第十三条 其他各部门应按照各自的职能，配合做好村民住房和拆迁安置房的相关工作。

　　第三章 拆迁安置房和村民集中建房的选址定点

　　第十四条 在城市规划区内，每个村选择二至三个集中建设点，在A、B类控制区范围内村民住房和拆迁安置房应在选定的集中建设点内建设。

　　第十五条 集中建设点的选址：

　　(一)集中建设点的选址，应当符合城乡规划、土地利用规划和村镇建设等规划;

　　(二)集中建设点选址会审，市城乡规划局组织市国土资源局、城区人民政府对初步选址进行实地察看，根据城乡规划和土地利用规划，联合提出选址意见报市人民政府审定。

　　第十六条 集中建设点面积的确定和管理：

　　(一)根据各村村民人口和住宅的现状，适当考虑发展的需求，合理确定集中建设点面积;

　　(二)集中建设点定桩放线。市城乡规划部门根据市人民政府审定的面积，办理规划用地蓝线;市国土资源部门根据规划用地蓝线办理农用地转用审批和用地红线手续，组织定桩放线工作;

　　(三)拆迁安置用地面积的确定和管理。集中建设点中拆迁安置用地面积的确定实行会签制。市财政部门根据征地拆迁的实际数量，提出拆迁安置用地面积的建议，由城区政府、市城乡规划局、市国土资源局会签后，报市人民政府审定。安置地的规划用地面积和建设使用情况，各城区政府和市直相关部门应建立档案，确保安置用地用于安置房的建设，未经市人民政府批准，不得将安置用地变更为房产开发用地或作为其他项目用地。

　　第四章 申请条件

　　第十七条 村民申请建房必须符合下列条件：

　　(一)申请人是所辖区域的村民，且使用本集体经济组织土地;

　　(二)无房户或子女已达婚龄确需分户的住房拥挤户;

　　(三)原址房屋确需翻建，且符合土地利用规划、城市规划或乡(镇)规划和村庄规划;

　　(四)因城市基础设施建设，实施旧村改造，国家建设征用土地等原因，必须调整搬迁的。

　　第十八条 有下列情形之一，不予审批村民建房：

　　(一)不符合城乡规划和土地利用规划的;

　　(二)擅自将原住房改作经营性住房的;

　　(三)出卖、出租、赠与或者以其它形式转让地上建筑物，再次申请建房的;

　　(四)违法占地或违法建房未处理结案的;

　　(五)征地拆迁过程中按实物方式进行补偿安置的;

　　(六)户口迁入本集体经济组织未满三年的，但因婚嫁、军人退伍或大中专院校学生毕业等确需迁入的除外;

　　(七)法律法规规定的其它不符合申请建房条件的。

　　第五章 建设标准

　　第十九条 村民住房的用地标准，根据其家庭常住农业户口人数，结合原有住房面积进行确定。

　　三人以下户(含三人)，总用地面积最高不得超过120平方米;三人以上户，每增加一人，可增加30平方米的总用地面积，但最高不得超过180平方米。

　　第二十条 村民住房和拆迁安置房的建筑面积根据其家庭常住农业户口人数进行确定，建筑面积人均不超过55平方米/人，三人以下户，每户建筑面积不得超过165平方米;三人以上户，每增加一人，可增加建筑面积30平方米，但每户总建筑面积不得超过240平方米，且一户最多两套住房。

　　第二十一条 村民住房建设用地的多层建筑容积率控制在1.6—1.8之间，高层建筑容积率控制在2.5—4.0之间。

　　第六章 报批报建

　　第二十二条 村民申请建房的，经本集体经济组织三分之二以上村民同意后，由建房户向户口所在镇、乡人民政府以书面形式提出申请，并按规定予以公示后，由镇、乡人民政府及土地行政主管部门审查，区人民政府审核后，报市相关职能部门审批。

　　第二十三条 对拆迁安置房、农民统规统建、统规自建三类建房设立简易审批程序。 相关的承办单位要快捷高效办理批建手续，在正式受理报建申请之日起7个工作日内办结，不予受理报建申请，应书面说明原因，并告知相关要求。

　　第二十四条 统规统建、统规自建的审批，实行分区控制。

　　A类、B类控制区的村民建房原则上应在集中建设点内统一建设，只要符合规划要求由城区人民政府签署意见后，国土资源部门核发《集体土地使用证》，城乡规划部门核发《乡村建设规划许可证》，C类控制区的村民建房由城乡规划分局核发《乡村建设规划许可证》。

　　工程投资额30万元以上或者建筑面积在300㎡以上由住房和城乡建设局核发《建筑工程施工许可证》。

　　第二十五条 拆迁安置房的审批

　　根据审定的征地拆迁数量，城乡规划部门按照就近安置的原则，在选定的集中建设点内划定安置用地蓝线，国土资源部门办理农用地转批和用地红线手续，依据审批的规划方案，实行一站式审批。市发展改革、国土资源、城乡规划、住房和城乡建设、水利、环保、消防、气象、城管执法、房产等部门要开辟绿色通道，简化程序，及时承办安置房建设项目的报批、报建、办证等工作，市政务服务中心负责督查协调相关环节。

　　(一)项目立项：安置房建设项目立项实行备案制，由区政府提供资料，市政务服务中心发改委窗口办理备案。

　　(二)建设用地报批：区政府按照市人民政府批准的安置点规划向城乡规划、国土资源部门申请办理《建设用地规划许可证》、《农用地转用审批单》和《集体土地使用证》。

　　(三)建设工程规划报批：区政府提供项目建设申请资料，市政务服务中心城乡规划局窗口办理《乡村建设规划许可证》。

　　(四)建筑工程施工报批：区政府提供施工许可申请资料，市政务服务中心住房城乡建设局窗口办理《建筑工程施工许可证》和质量安全监督等相关手续。

　　(五)消防设计审查、验收报批：区政府提供申请资料，市政务服务中心消防支队窗口办理相关手续。

　　(六)防雷设计审查报批：区政府提供申请资料，市政务服务中心气象局窗口办理相关手续。

　　(七)建筑工程渣土处置报批：区政府提供申请资料，市政务服务中心城管执法局窗口办理相关手续。

　　(八)房屋产权初始登记报批：区政府提供申请资料，市政务服务中心房产局窗口办理相关手续。

　　第七章 拆迁安置房建设资金筹集

　　第二十六条 安置房建设资金为各项目征地拆迁补偿费用中可用于安置房建设的部分和各城区政府在国有土地储备项目国土收入分成的部分资金。

　　第二十七条 市财政局根据现行的拆迁补偿标准结合安置房建设的实际成本，合理确定安置房拆迁补偿建设资金，报市人民政府审定。

　　第二十八条 市财政局应根据安置房建设的年度计划，编制安置房建设资金预算，分年度或在安置小区竣工验收后进行决算。安置房、统规统建房屋周边附属设施(水、电、气、路、通讯)要纳入财政的测算范围，市财政局可给各城区预安排一部分资金，作为安置房建设启动资金，安置房竣工验收后进行决算。

　　第八章 建设管理

　　第二十九条 村民住房和拆迁安置房工程由市城乡规划局组织相关部门到现场进行放线、验线和竣工验收。

　　第三十条 水、电、气、路、通信、广电等相关部门根据建设小区的规划布局，指导、配合做好规划设计，及时建设配套服务设施，确保使用。

　　第三十一条 村民住房和拆迁安置房的户型及面积根据实际情况合理确定，市城乡规划部门提供多套标准户型以供选择，在征求拆迁户和村民意见后，科学组合，合理设计。

　　第三十二条 拆迁安置房和集中建设的村民住房按照公开、公平、公正的原则进行建设，所有安置房的建设必须依法公开招标。依法依规确定施工和监理单位，严格执行合同管理制、建设监理制、安全生产责任制和竣工验收、备案等相关制度，确保工程质量。

　　第三十三条 拆迁安置房的安置对象由区政府依照相关规定和程序确定，安置房的具体地点、户型、面积等基本情况，应在征地拆迁现场张榜公布，告知被拆迁人，并提供咨询。安置房的分配情况应予以公示。

　　第三十四条 征地拆迁户的安置房面积超过安置面积在10平方米以内的，按成本价补交房价款，超过10平方米的部分按同地段同类型房屋市场价补交房款。

　　第三十五条 加强安置房管理和规范使用，不得向不符合条件的对象分配安置房，不得将安置房作为商品房销售、出租或用于其他经营活动。剩余的征地拆迁安置房，依照有关程序报市人民政府批准后，可以滚动用于拆迁安置周转，也可以作为无房户和危房户的村民住房。

　　第三十六条 各城区人民政府应加强对安置房的管理，规范拆迁安置过程中的资料收集、整理、归档工作，由区安置办理单位定期报市国土资源、财政、房产等部门备案，市、区两级分别建立安置房建设管理档案。

　　第三十七条 对在安置房建设工作中有特殊贡献的单位或个人，市人民政府给予一定的奖励。

　　第九章 村民住房和拆迁安置房建设收费标准

　　第三十八条 村民住房和拆迁安置房建设行政事业性收费由市财政局非税局实行一站式收取，村民住房按30元/m2包干，安置房按60元/m2包干，市直各职能部门所属二级机构和单位收取的各类服务性收费不得超过物价部门核定标准的30%。其他部门及单位不得再行收取任何费用。

　　第三十九条 电力、电信、燃气、自来水等服务性和市政公用设施收费只计取成本，各类行政许可和权益登记证件的工本费一律免收。

　　第四十条 鼓励高层安置。政府按照面积大小补贴高层住户的物业管理费用，最高补贴为小区物业管理费的60%。在征地拆迁安置费用中预安排前十年的高层物业管理费。

　　第十章 权属登记

　　第四十一条 集体土地上新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向市房产登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交《集体土地使用证》、《乡村建设规划许可证》、《规划竣工验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》以及其他有关的证明文件。

　　第四十二条 城镇居民在集体土地上建设或购买住房，申请房屋权属登记，产权管理部门一律不予受理。

　　第十一章 法律责任

　　第四十三条 建房户应在取得《乡村建设规划许可证》、《建筑工程施工许可证》之日起六个月内开工建设;逾期未开工建设的，《乡村建设规划许可证》、《建筑工程施工许可证》自行失效。建房户取得《建设用地批准书》一年内未开工建设的，《建设用地批准书》自行失效。村民住房有关证照和图件资料，任何单位或个人不得转让、买卖。

　　第四十四条 未取得《建设用地批准书》或违反《建设用地批准书》的规定进行占地的;违法转让、买卖土地等违法占地行为，由市国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律实施处罚。

　　第四十五条 未取得《乡村建设规划许可证》或未按《乡村建设规划许可证》审批规定进行建设的;违法审批(无权审批、越权审批)或使用过期证照进行建设的;违法转让、买卖建设工程规划许可证进行建设的违法建设，由市城乡规划局依法实施处罚。对严重影响城市规划，且无法采取改正措施的，责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或其它设施。对村民违法建房的拆除，由各城区人民政府负责组织，城乡规划局、国土资源局、住房和城乡建设局、城管执法局等部门协同实施。对影响城乡规划尚可采取改正措施的，责令限期改正，并依法实施处罚。

　　在征地拆迁过程中，违法建筑一律不予补偿。

　　第四十六条 任何单位或个人不得违反本规定审批村民建房。

　　国家行政机关的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关、监察机关给予行政处分，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第十二章 附 则

　　第四十七条 本办法自公布之日施行。2007年11月7日颁布的《衡阳市城市规划区农村村民建房管理暂行办法》(衡政发〔2007〕40号)同时废止。