江苏省宿迁市人民政府


宿政发〔2004〕5号

市政府关于印发《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》的通知

各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二ＯＯ四年一月十六日



宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法

第一章 总 则


　　第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 在市区城市规划建设用地范围内（即东至环城东路，南至环城南路，西至通湖大道，北至运河的围合地区）国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
　　第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，注重保护文物古迹和城市绿化。
　　第四条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
　　本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
　　本办法所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资质证书，受拆迁人委托，从事对被拆迁人进行拆迁动员，落实拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物工作的单位。
　　第五条 宿迁市建设局是全市房屋拆迁行政主管部门，对全市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。宿迁市城市房屋拆迁管理办公室具体负责全市房屋拆迁管理工作。市公安、司法、城管、国土、规划、工商、税务、信访、供电、供水、物价等有关部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
　　宿迁市土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
　　第六条 对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人必须依照本办法对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。各有关部门、单位和个人必须服从和配合。


第二章 拆迁管理


　　第七条 任何单位因建设项目需要拆迁房屋的，必须向市房屋拆迁行政主管部门提出申请，领取房屋拆迁调查通知书和房屋拆迁许可证，按规定交纳拆迁管理费。
　　（一）拆迁人申请领取房屋拆迁调查通知书，应向市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：
　　1．房屋拆迁调查申请书
　　2．建设项目批准文件
　　3．建设用地规划许可证（附用地红线图）
　　4．国有土地使用权批准文件
　　经市房屋拆迁行政主管部门核准后，方可进行拆迁调查。
　　（二）拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，应提交下列资料：
　　1．拆迁申请表（附拆迁补偿明细表）
　　2．市房屋拆迁行政主管部门指定的办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；
　　3．房屋拆迁委托评估合同；
　　4．委托拆迁实施合同；
　　市房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请项目进行审查，经审查对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。拆迁人领取房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
　　第八条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入市房屋拆迁行政主管部门指定的办理专项存款业务的金融机构，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
　　第九条 拆迁人可以委托拆迁，也可以自行拆迁。委托拆迁的，应向有拆迁资质的被委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报市房屋拆迁行政主管部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。无拆迁资质单位，必须有3名以上经市房屋拆迁行政主管部门专业培训和考核，取得《房屋拆迁上岗证》的拆迁工作人员，方可自行拆迁。
　　房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
　　第十条 市房屋拆迁行政主管部门在发放拆迁许可证的同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、项目内容、拆迁时限、拆迁实施单位、评估机构等以房屋拆迁公告的形式予以公布。
　　拆迁人应当及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，并在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
　　拆迁范围所在地街道办事处、居委会应当协助解决拆迁中出现的问题和做好宣传解释工作。
　　第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁行政主管部门应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予书面答复。
　　第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
　　（一）新建、扩建、改建房屋；
　　（二）改变房屋和土地用途；
　　（三）租赁房屋。
　　市房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知公安、工商、税务、规划、城管、房管、国土、供电、供水、电信等部门和单位以及有关乡镇人民政府、街道办事处。有关部门、单位自接到书面通知之日起，停止办理拆迁范围内的户口迁入、分立、工商营业执照、房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市房屋拆迁行政主管部门批准，延长暂停期限不得超过一年。
　　第十三条 在房屋拆迁公告规定期限内，拆迁人应与被拆迁人依照本办法签订书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、拆迁期限和违约责任等内容。房屋拆迁协议汇总表须报市拆迁管理办公室备案，需要时，应经公证机关公证。
　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立房屋拆迁补偿安置协议。
　　被拆迁人重新购买住房，其成交价没有超出拆迁补偿费、安置补助费的免缴房屋买卖契税，超出部分应缴房屋买卖契税。
　　第十四条 房屋拆迁行政主管部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
　　第十五条 拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向宿迁仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
　　第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决，被拆迁人是房屋拆迁行政主管部门的，由同级人民政府裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
　　第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在房屋拆迁行政主管部门裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市政府责成房屋所在地的县、区人民政府及公安、城管、司法等相关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制执行。
　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
　　第十八条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目发生转让的，应当经市房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
　　第十九条 市房屋拆迁行政主管部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核；经考核合格的，发给《房屋拆迁上岗证》。
　　拆迁工作人员应当持证上岗；未持证上岗的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。
　　第二十条 房屋拆除应当具备保证安全条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和安全资格证书的企业承担，施工人员应经培训并持有上岗证，并编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。需要停水、停电的，由拆迁人在拆迁公告期满后向有关部门申请办理。施工企业负责人对拆除施工安全负责。
　　第二十一条 拆迁范围内的房屋拆除完毕，拆迁人应当报市房屋拆迁行政主管部门验收。
　　市房屋拆迁行政主管部门、拆迁实施单位应当建立健全档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
　　第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，按照有关法律、法规的规定办理。
　　拆迁中、小学校舍或者幼儿园，应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。
　　拆迁涉及的中、小学生可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学校学生为由收取其他费用。


第三章 拆迁补偿与安置


　　第二十三条 拆迁人应依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿。
　　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。超过拆迁期限仍未拆除的，由拆迁人申请城市管理行政执法部门强行拆除。拆除未超过批准期限的临时建筑，按房屋有效剩余时间给予适当补偿。
　　经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿的标准按被拆迁房屋的补偿金额计算：未满5年的增加15%，未满4年的增加16%，未满3年的增加17%，未满2年的增加18%，未满1年的增加19%。
　　第二十四条 拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
　　第二十五条 货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
　　第二十六条 房屋产权调换是指房屋的等价交换，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十五条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
　　第二十七条 拆迁用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照被拆迁建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建，或者给予货币补偿。补偿仍用于公益事业建设。
　　第二十八条 拆迁租赁房屋（不包括直管公房、单位自管公房），被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位自管的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给被拆除房屋所有人，其余部分支付给房屋承租人。
　　第二十九条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
　　第三十条 住宅房屋的被拆迁人因拆迁而搬迁的，由拆迁人一次性付给被拆迁人搬迁补助费。因拆迁需要临时居住过渡的，由拆迁人付给被拆迁人一次性临时安置补助费。如拆迁人为被拆迁人提供周转房的，则拆迁人不支付临时安置补助费。在公告规定时间内，被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应支付被拆迁人提前搬迁奖。
　　拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视、热水器、管道液化气等设施的迁移费支付给其所有人。
　　第三十一条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
　　第三十二条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。补偿标准按被拆除房屋补偿总额的2%—4%支付。
　　第三十三条 拆迁产权不明和有产权纠纷房屋，在房屋拆迁行政主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报市房屋拆迁行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前市房屋拆迁行政主管部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
　　第三十四条 拆迁设有抵押权的房屋，必须在规定的期限内拆除，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的，抵押权人对补偿价款享有优先受偿的权利。
　　第三十五条 被拆迁人仅有一处住宅，其房屋经评估，拆迁补偿总金额不足四万元的，由拆迁人一次性补足四万元。
拆迁残疾人房屋，拆迁人应当对被拆迁人给予生活困难补助。
　　第三十六条 拆迁人对被拆迁房屋的所有人给予补偿后，被拆迁房屋属于拆迁人所有。被拆迁人如需拆房取料，应扣减拆迁补偿费用。拆迁工地产生的所有渣土及废料由拆迁人负责按规定清运处理，并服从城管部门统一管理。拆迁结束10日内必须清场完毕。
　　第三十七条 被拆迁人不得超过本办法规定的范围，提出额外要求或附加条件，拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
　　第三十八条 市政基础设施工程需要拆迁的房屋一般只作货币补偿，不作产权调换。
　　市政基础设施工程是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。


第四章 拆迁评估


　　第三十九条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市房屋拆迁行政主管部门备案的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行。申请备案的评估机构的法定代表人应是注册房地产估价师。评估机构的分公司不得申请备案，不得出具评估报告。
　　市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
　　房地产市场价评估应遵循公开、公平、公正的原则。
　　在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与市房屋拆迁行政主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人损害另一方当事人的利益。
　　第四十条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
　　（一）区位：被拆迁房屋的地理位置以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度，公共事业设施配套状况等。市、县人民政府每年应当根据二手房市场交易情况公布各个区位的房地产市场价格。
　　（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证书未标明用途的以产权档案记录的用途为准。
　　对产权证书和产权档案记录未标明为营业用房的，但取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照所在区位的营业用房补偿价的50%、60%、70%评估，其补偿价应不低于同区位的住宅房的补偿价。
　　（三）建筑面积：以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。如房屋建筑面积小于土地使用面积。超出合法建筑面积的合法土地面积（不含临时用地面积）补偿，每平方米按照所在区位砖混一等房屋市场价格的一定比例计算：一类区25%，二类区20%，三类区10%。
　　（四）装饰装修：装饰装修按房屋拆迁评估技术细则规定计算；
　　（五）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
　　第四十一条 评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定。拆迁人初选评估机构后应在拆迁现场公告3天，征求被拆迁人的意见，被拆迁人未提出书面反对意见的视为认可。拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由市房屋拆迁行政主管部门在符合条件的机构中抽签确定，市房屋拆迁行政主管部门应当在抽签前3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。对拒绝评估的，由拆迁人申请被拆迁房屋所在地政府会同公安、司法等有关部门强制评估。
　　第四十二条 拆迁人应当自评估结束后5日内在拆迁地点公示评估结果，并将评估结果送达被拆迁人。
拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本办法规定的其他评估机构重新评估。
　　重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担；重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁行政主管部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的机构承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由原评估机构承担。
　　评估允许误差范围为房屋拆迁补偿费用的3%。
　　评估机构应按国家规定标准收取评估费用。评估费用由拆迁人支付。
　　第四十三条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估，未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行评估。
　　评估机构应当按照评估合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人出具房地产估价报告，房屋拆迁估价报告必须有注册房地产估价师亲笔签字，并经估价机构盖章。


第五章 罚 则


　　第四十四条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
　　拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿资金1%以上3%以下的罚款。
　　拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处补偿资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
　　（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的。
　　（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的。
　　（三）擅自延长拆迁期限的。
　　第四十五条 接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务，由房屋拆迁行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由市房屋拆迁行政主管部门吊销其拆迁上岗证，可以并处一千元以上一万元以下罚款。
　　第四十六条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以二千元以上三万元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十七条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁行政主管部门处以五千元以上五万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第四十八条 县以上地方人民政府房屋拆迁行政主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，或者核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行拆迁管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他间接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第六章 附 则


　　第四十九条 在城市规划建设用地以外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，由各县人民政府参照本办法制定实施细则，并报市房屋拆迁行政主管部门备案。
　　第五十条 本办法自2004年1月31日起施行。2004年1月31日（不包括31日）前核发房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原拆迁办法执行。2003年宿迁市人民政府公布的《宿迁市市区房屋拆迁管理暂行办法》（宿政发〔2003〕16号）和《宿迁市人民政府关于修改〈宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法〉有关条款的通知》（宿政发〔2003〕38号）文同时废止。

　　附件：宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则




附件：

宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则

第一部分 总 则

　　一、本实施细则是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》、《房地产估价规范》，结合本地实际制订。
　　二、房地产估价遵循公开、公平、公正原则。
　　三、房屋拆迁评估采用的方法为市场比较法，房屋拆迁补偿价格由评估机构根据市人民政府每年公布的房地产市场价格结合影响房地产价格的各种因素评估确定。
房屋的装璜装修不列入房屋评估。
　　四、凡本细则未作说明的有关内容，可依据相关的法律、法规、规定、规范、标准执行。

第二部分 住宅房评估

　　住宅房价格评估，以市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为基础，结合被拆迁房屋成新、结构、区位、朝向、通风采光、楼层等因素进行调整，计算出房屋的补偿价格。
　　一、成新调整
　　市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为九成新房屋交易价格，在拆迁评估时，如果被拆迁房屋成新高于或低于九成新，需进行成新调整。砖混结构的房屋每使用一年折旧1.5%，砖木结构的房屋每使用一年折旧2%，简易结构的房屋每使用一年折旧10%。房地产估价师应以房产证上载明的建筑年代为依据并结合房屋的使用、保养等情况进行评估。
　　二、结构调整
　　房地产估价师应根据市人民政府公布的各种结构的房地产市场价格结合被拆迁房屋的墙体、层高、屋面等因素进行评估。
　　三、区位调整
　　市人民政府公布的房地产市场价格中的区位是指该类同级区位的平均水平，房地产估价师应依据被拆迁房屋居住环境、交通便利程度、商业服务便利程度、医疗卫生文化教育便利程度、公共设施和物业管理等因素进行调整，调整系数参照下表：
类 别 居住环境 交通便利程度 商业服务便利程度 医疗卫生文化教育便利程度 公共设施和物业管理
系数 ±2% ±2% ±2% ±2% ±2%
　　四、其它因素调整
　　（一）朝向：南北走向的房屋一般应进行调减，调减系数在2%以内。
　　（二）通风采光：评估人员应考察被拆迁房屋的通风采光情况，进行比较调整，幅度为±2%。
　　（三）楼层：评估人员根据被拆迁房屋所处楼层，参照市场楼层差价进行调整。

第三部分 沿街营业用房评估

　　沿街营业用房评估，以市人民政府每年公布的各等级、各区位房地产市场价格为基础，根据用途、沿街状况、楼层、位置、结构等因素进行调整。
　　用途
　　（一）房产证或规划证上载明为营业用房且实际作为营业用房使用的，按本细则公布的房地产市场价格进行评估。
　　（二）房产证或规划证上未载明为营业用房但房屋实际作为营业用房使用且取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照本细则公布的房地产市场价格50%、60%、70%进行评估，但不得低于同区位的住宅房屋市场价格。
　　二、沿街状况
　　由营业用房一层沿街面宽（开间）与深度（进深）比决定：
　　（一）小于0.6，调节系数0.85；
　　（二）大于0.6（含0.6），小于0.8，调节系数0.9；
　　（三）大于0.8（0.8），小于1，调节系数0.95；
　　（四）大于1（含1），小于1.2，不作调节；
　　（五）大于1.2（含1.2），小于1.5，调节系数1.05；
　　（六）大于1.5（含1.5），调节系数1.1；
　　三、楼层
　　沿街营业用房的价值应随楼层的增高而降低，应当以底楼补偿单价为基础进行比较调整，二楼补偿单价为底楼的50%，三楼及三楼以上补偿单价为底楼的40%。
　　四、位置
　　评估人员根据被拆迁房屋在同价位商业街上所处的位置，商业繁荣程度、人气指数、营业收入等方面进行调整，调整幅度在±4%。
　　五、结构
　　房地产估价师对被拆迁营业用房进行评估主要以区位为主，适当考虑结构因素，以砖混结构的房屋为标准进行合理调整。


第四部分 其它非住宅房评估

　　一、其它非住宅房是指非沿街的营业用房，工厂厂房，办公用房等。
　　二、非沿街的营业用房，已经形成市场的，按本细则规定的同类地区其它沿街营业用房价格进行评估；未形成市场的，房产证或规划证上载明为营业用房的，按照低一类区位营业用房评估。未载明为营业用房的以及三类区位的非沿街营业用房按住宅房评估方法进行评估，在评估时可以参照纳税情况进行比较调整。每平方米营业用房平均年纳税额达50元以上100元以下的，在住宅房价格基础上上调5%；100元以上200元以下的在住宅房价格基础上上调10%；200元以上300元以下的上调15%；300元以上的上调20%。
　　三、工厂厂房、办公用房按住宅房评估方法进行评估，参照住宅房市场价格比较标准。

第五部分 附 表

　　本细则附有下列技术标准，供评估人员参照执行。
　　表一、市区住宅房屋区位划分一览表
　　表二、市区不同区位各类等级住宅房屋拆迁补偿市场价格比较标准
　　表三、市区沿街营业用房拆迁补偿市场价格比较标准
　　表四、搬家费、临时安置补助费等补偿标准
　　表五、残疾人补助标准
　　表六、市区房屋拆迁装修、装潢及附属设施补偿标准


行政还是民事？诉讼中的程序困惑

李鹏飞


现实生活中，社会纠纷中既有具体行政行为的作用力，也有民事行为的作用力。这样，当事人在救济自己的权利时，如果选择诉讼的方式，那么便会面临是提起行政诉讼还是民事诉讼的困惑。由于缺乏统一的法律规定，受理案件的法院在处理这类事情上也存在不同的认识，进而会做出不同的处理结果。法制国家的精神是，相同或者近似的纠纷应当有着相同或者近似的处理结果，这是法律统一性的必然要求。因此当事人基于此种情况下产生的困惑和法院的处理尺度不一致的情况，应当是现行立法所应关注的问题。
下面笔者举几个案例，来探讨一下这个问题。
案例一、甲居民因乙单位建造的房屋遮住了自己的采光而发生纠纷，甲要求乙方进行赔偿。乙方抗辩称其建筑的规划已经得到规划部门的审批，甲应当找规划部门解决或者起诉规划部门，故，不同意赔偿。
案例二 甲将自己的汽车出借给乙使用，后乙伪造虚假的甲表示同意该车可作抵押的声明，将该车抵押给第三人，现甲方要求第三人返还该车。
案例三某市房管部门就辖区内的某块土地向甲发放了房产证，后又就该块土地向乙发放了房产证，甲和乙均依据房管部门的房产证主张土地的使用权，故，发生争议。
案例四 某市某处房产，处于自然无登记状态。现有甲单位占有使用，乙单位认为该房产应当为其所有，故要求甲单位腾退房屋，发生纠纷，怎么办？
第一个案例中反映出的问题是，经有权机关的具体行政行为审批的民事行为对第三者造成侵害，第三者先提起行政诉讼否认其合法性后要求民事行为实施者承担侵权责任，还是直接依据法律提起民事诉讼要求侵权主体承担侵权责任。
第二个案例反映的问题是，甲是否有权直接提起民事诉讼否认登记的效力要求第三方返还车辆，还是必须先对登记部门提起行政诉讼，否定登记的效力进而要求第三方返还车辆
第三个案例反映的问题是，甲乙双方是直接要求法院来确认不动产的权属还是要求不动产登记机关现行确权，对确权行为不服后提起行政诉讼。
第四个案例反映的问题是，乙方能否直接向法院提起确权诉讼和侵权诉讼要求甲单位腾房，还是必须先要求房产机关对房屋进行确权，如对确权行为不服，进而提起行政诉讼。
这几个案例反映的问题均为，当事人在遇到上述纠纷时是提起民事诉讼是提起民事诉讼，还是有权选择。从上述几个案例所反映的问题出发，笔者将其归纳为两种不同类型的情况。
一， 民事行为经行政机关审批、登记后，该民事行为对第三方构成了权利侵害，受害者如何救济权利，案例一和案例二就反映了这个问题。针对这种问题，一种意见认为，第三人不能直接向法院提起诉讼，因为该民事行为的合法性已经行政行为的确认，其不在是单纯的民事行为，而具有行政行为的色彩。按照行政行为的公定力效力，行政行为非经行政机关和法院的诉讼程序审查，其效力自然合法。如当事人直接提起民事诉讼，法院如直接支持其要求认定对方民事行为的违法性，等于间接否认行政行为的效力，这违反了行政行为公定力的效力。因此，第三人应当先行提起行政诉讼，请求法院认定行政机关的审批、登记行为违法，然后再提起民事诉讼。或者在行政诉讼中附带提起要求行政机关违法审批的赔偿责任。笔者查到，内蒙古自治区人民法院内高法发（1995）1号《全区民事审判工作座谈会讨论审理房地产案件有关问题纪要》中的规定，即是该种意见的反映。该文件规定，因有关部门审批建筑执照不当，可能影响他人采光、通风引起的纠纷，由审批部门解决或提起行政诉讼，法院不作为民事案件受理。另一种意见认为，第三人有权直接提起民事侵权诉讼，要求民事行为实行者直接承担民事责任。笔者也同意这种意见。理由如下：首先，行政行为的公定力效力不是绝对的。传统的行政法理论赋予行政行为绝对的公定力，即法院不经相关主体提起，且经行政诉讼程序审理，不得否认行政行为的合法性。笔者认为，这一观点越来越值得质疑，在现实的司法实践中，其受到越来越大的挑战。人民法院在民事诉讼中否认法人人格的做法和相关司法解释中法院可抛开工商部门的虚假登记直接认定企业的性质的规定，均反映了行政行为的公定力效力不是绝对的。故，行政行为的公定力不是当事人不可以直接提起民事诉讼的依据。其次，民事行为的合法性经行政行为的审查，并不改变其自身的独立性。就案例一和案例二而言，造成侵害的直接原动力仍然为民事行为的本身，因为其在审批之前就是违法的。况且民事行为即使具有真正的合法性，也不能排除造成侵权的后果。因此，不能认为民事行为经过了合法审批就将民事行为自身的独立性淹没。这种独立性决定，民事行为的违法性不会因为行政行为的确认而绝对否认，一般来说，如果一个民事行为在审批前即为违法行为，那么这种违法行为将是绝对的，民事行为的主体应当独立承担违法或者侵权的责任。再次，从经济诉讼和效率的角度讲，也应当允许当事人直接提起民事诉讼。在案例一和案例二中，赋予当事人直接提起民事诉讼的权利，有利于节省诉讼资源，提高社会解决纠纷的效率。因为，要求当事人必须先行提起行政诉讼否认行政行为的不法性，然后再依据此行政诉讼提起民事诉讼要求第三人承担侵权责任，显然将付出极大的诉讼成本，而且将陷入民事行为实施者替行政部门承担责任逻辑中。即使，在行政诉讼中要求行政部门承担违法行政的赔偿责任，笔者认为也不可取，因为，国家赔偿是有限的，这种国家赔偿无法弥补权利人受到的实际侵害。因此，允许受害人直接对民事行为主体提起民事诉讼不仅符合经济诉讼的原则。，而且有利于当事人实际损失的救济。
综上，笔者认为，民事行为虽经行政行为审批和登记，但如给其他人造成损害，受害人可直接提起民事诉讼，不应限制受害人的此种权利。
二、民事权利经行政机关确认给一方或双方主体后，他人与被确权主体或者确权主体之间产生争议，如何解决？当事人对未定产权的物发生纠纷，如何解决？案例三和案例四反映的就是这个问题。关于这个问题，一种意见认为，当事人可直接向人民法院提起民事诉讼，由人民法院对争议权属进行确认，然后依据人民法院的审理结果要求行政机关对自己享有的权利进行登记。另一种意见认为，应当先由行政机关解决或者提起行政诉讼，然后依据行政诉讼的结果取得行政登记后，提起民事诉讼要求非权利主体停止侵害。
笔者认为，只有涉及以登记公示的所有权类型才涉及行政诉讼与民事诉讼哪个先那个后的问题。在我国的法律中，所有权公示的种类有两种方式，一种是占有公示，一种是登记公示。对于不动产和一些动产（如汽车），法律规定公示的方法为登记，权利人取得所有权需要登记公示确认。但笔者认为，即使这样，登记也不能成为取得所有权的依据，当事人所有权的取得不在于是否登记，而是具体的民事法律事实。如，当事人自己建筑了房屋，从建筑完成时起，其就对房屋享有所有权，不会认为其在未登记前不享有所有权。这也决定了房地产登记均为形式审查，其一般不对民事关系的真伪进行审查。鉴于这种登记的公示见证作用，笔者认为在这种物的所有权之争中，任何一方只要有证据表明自己是真正的所有权主体，即可直接提起民事诉讼要求排除另一方主体的权利主张，而无需考虑自己是否取得登记，即使另一方已经取得了登记证书。但是，有两种情况应当例外，一是法律规定，当事人的权属争端必须要求行政机关处理前置时，在未经行政处理和行政诉讼前，当事人不得提起民事诉讼。还有一种情况，就是如果登记是因为登记机关的失误造成的，当事人最好先通过行政诉讼解决。
（作者：北京市普华律师事务所 李鹏飞）