江西省萍乡市土地管理主管部门


萍乡市国有土地使用权招标拍卖暂行办法


2001.06.02

市土地管理主管部门

第一章 总则
第一条 为了规范国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公正、公平的地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市范围内从事国有土地使用权招标、拍卖出让活动，适用本办法。
第三条 本办法所称招标，是指为出让国有土地使用权，按本办法规定，由投标人竟投土地使用权的行为。
本办法所称招标人，是指市人民政府土地行政主管部门。
本办法所称投标人，是指参加公开招标和邀请招标的单位和个人。
本办法所称中标人，是指按本办法规定的程序和条件取得土地使用权的投标人。
　　第四条 本办法所称拍卖，是指为出让国有土地使用权，按本办法规定，以公开竟价的方式将土地使用权出让给最高应价者的行为。
本办法所称拍卖人，是指市人民政府土地行政主管部门。
本办法所称竟买人，是指参加竟买国有土地使用权的单位和个人。
本办法所称竟得人，是指以最高价取得土地使用权的竟买人。
第五条 有下列情形之一的，国有土地使用权必须采取招标、拍卖方式出让：
（一）新增的经营性房地产项目（包括商品住宅、写字楼、商铺、宾馆、度假及高级娱乐设施等）用地；
（二）改变原土地用途，将以行政划拨方式取得的国有土地使用权用于经营性房地产项目的。
第六条 有下列情形之一的。国有土地使用权可以采取协议方式出让：
（一）经济适用住房、城镇廉租住房、危房改造及拆迁安置房和工业厂房有地；
（二）国有企业改制为股份有限公司或有限公司，不改变国有土地使用权用途的。
（三）按规定可以采取协议方式出让国有土地使用权的其他用途。
第七条 土地使用权招标、拍卖活动应遵循合法及公开、公平、公正的原则进行，并接受社会监督。
第八条 拟以招标、拍卖方式出让的土地，应当按法定的权限报批，涉及征地农用地转用的，应当依法先行办理统征及农用转用审批手续。
第九条 成立土地招标拍卖工作小组。招标拍卖工作小组由土地、计划、建设、财政、政府法制、监察部门及土地发展中心负责人组成，接受市土地管理委员会的领导，组长由市土地行政主管部门行政首长担任。
土地招标拍卖工作小组的主要职责是：
（一）组织编制招标、拍卖文件；
（二）确定招标、拍卖底价；
（三）确定决标条件或制定拍卖规则；
（四）审查竟投（买）人资格；
（五）确定评标小组成员或指定拍卖主持人；
（六）监督开标、评标、决标和拍卖活动。
第十条 市土地主管部门会同有关部门，依据国家法律、法，根据国民经济的社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市总体规划、市场需求和上级下达的土地供应年度计划，制订国有土地使用权招标，拍卖年度计划，经市土地管理委员会批准，并报省国土资源厅备案。
第十一条 市土地行政主管部门应当会同计划、财政、建设及土地发展中心等有关部门，按照批准的招标、拍卖年度计划要求和各自的职责开展前期准备工作，包括对拟招标、拍卖地块的收购（含拆迁安置）、确定规划设计条件、编制有关宗地图及其他有关文件、以保证土地招标、拍卖工作有组织、有计划实施。
第十二条 国有土地使用权招标的底价和拍卖保留价，应当经有土地评估资质的机构按照规范程序评估，经市地价评估委员会和招标拍卖工作小组审核确认后，报市土地管理委员会审定。
国有土地使用权招标的底价分为暗标底价和明标底价，一般采用明标底价。
第二章 一般规定
第十三条 竞投（买）人应当充分了解招标或拍卖地块的有关资料，遵守规则，依法参与竟投或竟买，不得弄虚作假或串通压价。
第十四条 竟投（买）人对招标、拍卖的地块可实地勘察，对土地现状有异议的，应当在投标或申请竞买前提出，标书一经投入标箱或竞买人参加拍卖应价的视为无异议，中标人或竟得人必须按约支付土地使用权出让金。市土地行政主管部门应当依照与中标人或竟得人所签订的《国有土地使用权出让合同》规定的时间和要求，及时向中标人或竟标人或竞得人实地交付土地。
第十五条 有下列情形之一的，投标人的投标或竟买人的申请无效：
（一）在截止时间后收到标书或竟买申请书的；
（二）标书或竟买申请书及附件不齐全或不符合规定的；
（三）标书或竟买申请书及附件字迹不清、无法辨认的；
（四）投标或竟买人不具备资格的；
（五）委托他人代理、委托文件不齐全或不符合规定的；
（六）重复投标、竟买的。
第十六条 本办法所称履约、竟买中保证金，是指依照招标、拍卖公告的规定，向招标、拍卖人交纳的现金或能在招标、拍卖人指定的银行即时兑现的有效的银行票据。
中标人、竟得人交纳的保证金 可以抵作地价款。没有中标或竞得标土地使用权的，其保证金于招标、拍卖活动结束后五日内不计利息予以退还。
第十七条 中标人、竟得人应在土地使用权出让合同签订之日起五日缴清地价成交金额30％，三十日内须缴清地价成交额的40％，余下的地价款必须在六十日内缴清。
第十八条 土地招标、拍卖结果，应在招标、拍卖活动结束后三十日内上报省国有土地资源厅备案。
第三章 招标、投标

第十九条 招标分为公开和邀请招标。
公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人，其他组织或个人投标。
邀请招标，是招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人、其他组织或个人投标。
第二十条 对不具备拍卖条件、属下列情形之一的，国有土地使用权必须公开招标出让：
（一）除获得最高土地出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；
（二）土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的。
对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对三个以上具有开发能力、资信良好的用地申请者进行邀请招标。
第二十一条 土地招标应当成立评标小组，成员为五人以上单数，由土地、建设、财政、政府法制、监察等部门的代表和有关专家组成，具体人选由市土地招标拍卖工作小组确定。评标小组的名单在中标结果确定前应当保密。
第二十二条 招标人可按照有利于公平竟争、有利于土地合理利用和管理的原则，选用下列一项条件确定中标人：
（一） 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
（二） 能够满足招标文件的实质性要求，在竟投期内出价最高。
第二十三条 土地招标的程序：
（一） 招标人于截标之日三十日前在本市主要报纸或其他新闻媒介发布公告或向特定投标人发出投标邀请书；
（二） 投标人报名并索取有关招标文件；
（三） 投标人提交标书；
（四） 按预定并公告的决标条件及程序确定中标人；
（五） 招标人向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知未中标的投标人；
（六） 中标人在中标通知书发出之日起五日内与市土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同》；
（七） 中标人付清地价款后，依法办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
决标必须在规定投标的最后期限起十五日内完成。
第二十四条 招标公告应当包括下列内容：
（一） 招标地块的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求（包括建筑窖率、建筑密度和绿地率等）；
（二） 投标人的范围及资格；
（三） 投标人索取招标文件的时间、地点及标书工本费；
（四） 投标地点和截止日期；
（五） 支付中标价款（以人民币为结算单位）的方式和数额；
（六） 评标方式；
（七） 开标地点、时间；
（八） 招标人认为需要公告的其他事项；
投标申请书应当包括前款（一）、（四）、（五）、（六）、（八）项内容。
第二十五条 投标人投标时应当填写标书，并由法定代表人签名并加盖公章密封。投标人为个人的，由投标人签名。
投标人应当在投标截止前将标书投入标箱。
投标人的标书应当包括下列文件和履约保证金；
（一） 营业执照副本、法人代表证明书、法定代表人身份证影印件，投标人为个人的，必须提供身份证影印件；
（二） 不低于公告数额的履约保证金。
第二十六条 有下列情形之一的，招标人应当在开标前终止招标：
（一） 暗标标底泄露的；
（二） 招标人、投标人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；
（三） 招标工作小组及评标小组私下接触投标人，造成足以影响招标公正或接受贿赂的。
　　终止招标应当公告或通知投标人。
第二十七条 全部投标低价时，招标人应当宣布投标无效。但采用综合评标的，对优秀的规划设计方案经评标小组四分之三多数同意后报市土地管理委员会通过的，可重新确定低价的中标价。
宣布投标无效的，招标人应当确定再次招标的日期与时间。
第四章 拍卖
第二十八条 有下列情形之一的，国有土地使用权必须采取拍卖方式出让；
（一） 以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；
（二） 对土地使用权资格没有特别限制的，一般单位或个人均可能有受让意向的；
（三） 土地用途无特别限制及要求的。
第二十九条 土地使用权拍卖的程序：
（一） 拍卖人于公开拍卖日三十日前在本市主要报纸或其他新闻媒介发布拍卖公告；
（二） 竟买人报名参加竟买并索取有关文件；
（三） 在约定的时间、地点并按下列程序公开拍卖；
1、 主持人简价拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；
2、 公布拍卖起价（以人民币为单位）；
3、 竟买人按规定的方式相应价或加价，其最后以最高价（或加价）者即为竟得人；
4、 拍卖人与竟得人当场签订《拍卖成交确认书》。
（四） 竟得人应当在拍卖成交后，即时与拍卖人签订《国有土地使用权出让合同》。由于工作程序的原因，不能即时签订的，可延至下一个工作日。
（五） 竟得人付清地价款后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证书。
第三十条 拍卖公告应包括下 列主要内容：
（一） 拟拍卖地块位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；
（二） 竟买人的范围及资格；
（三） 拍卖的时间和地点；
（四） 给付成交价款（以人民币为结算单位）的方式和数额；
（五） 竟买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费；
（六） 参加竟买的申请方法和申请的截止日期；
（七） 拍卖人认为需要公告的其他事项。
第三十一条 竟买人提出竟买申请时，应当提交下列文件和竟买保证金；
（一） 竟买申请书：
（二） 营业执照副本、法人代表证明书、法人代表人身份证影印件，竟买人为个人的，必须得供身份证影印件；
（三） 不低于公告数额的竟买保证金。
第三十二条 所有竟买人报出的最高地价均低于出让保留价的，拍卖主持人应当宣布停止该幅国有土地使用权的拍卖活动，明确告知国有土地使用权出让无效。
第五章 罚则
第三十三条 国有土地使用权招标、拍卖成交后，中标人或竟得人反悔，不按规定时间与市土地行政主管部门签订土地使用权出让合同书，其履约或竟买保证金不予退还，并负责赔偿损失。
第三十四条 中标人、竟得人未按土地使用权出让合同约定的期限付清地价款，市土地行政主管部门应解除土地使用权出让合同，并可请求违约赔偿。
中标人或竟人已付清地价款，市土地行政主管部门未按约定期限提供土地的，中标人或竟得人有权解除合同，由市土地行政主管部门返还土地使用权出让金及利息（按银行规定的同期活期存款利率计算），中标人或竟得人可请求违约赔偿。
第三十五条 在土地招标、拍卖活动中，以弄虚作假、行贿等非法手段取得国有土地使用权的，市政府宣布招标、拍卖结果无，无偿收回其国有土地使用权。投标人、竟买人所交的费用不予退还，对主管人员及直接责任人由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第三十六条 国家工作人员在土地招标、拍卖活动中接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第六章 附则
第三十七条 市辖县的土地招标、拍卖活动可参照本暂行办法，结合当地实际执行或自行制定管理办法。
第三十八条 本办法具体应用中的问题由市土地管理主管部门负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日施行。

外资并购过程中的竞业禁止问题

上海市树声律师事务所 王军旗
E-mail:junqilawyer@163.com

关键词：外资并购 劳动权 竞业禁止 合理补偿 竞业期限

为符合本文目的，本文论述仅限定以下特定情形：外资投资主体也即收购方对现存国内企业进行股权收购，并达到外资完全控股的法律状态，被收购国内企业的原股东也即出让方，包括国有法人股东（从事行业没有交叉或重合）和自然人股东（也是聘任总经理，以下称自然人股东），在遵循同股同价的原则下，收购股权协议同时对自然人股东和法人股东约定了三年以上的竞业禁止条款，没有约定竞业禁止补偿条款。收购完成后，外资投资主体及被收购主体依然合法存在，但是被投资主体股东和股权结构发生了变化，原自然人股东的聘任总经理职务及全部劳动关系也于收购股权协议生效同时解除。协议约定争议适用依据为：中国任何政府机构的宪法、法令、法律、政令、以及政府分支机构、机关、厅、委员会、局或机构的法规和规定（以下简称法律规定）。
本文论述的焦点在于：在自然人股东具有股东和员工双重身份的情形下，收购协议中竞业禁止条款事实上对作为员工的劳动者的平等就业权和选择职业权是否构成了一定程度的限制？而在收购协议没有明示收购对价包含竞业禁止补偿款时，该条款是否受劳动法律法规或相关规章的禁止性规定的调整？
业界不少观点认为，收购协议作为一项民事法律关系，是双方真实意思的表示，而竞业禁止条款不过是收购合同所附的一项条件，既然同意转让股权并接受对价，就视为同时放弃了平等就业权和选择职业权，所以竞业禁止是否需要补偿以及效力完全受民事法律关系调整，体现了意思自治原则而与是否侵犯劳动权无关，或即便有关，也只是与原国内企业或原股东有关。
作者认为，法律是杆公平之称，其目的在于对利益进行平衡，任何解释可能造成利益明显失衡而又无法律规定予以支持时，该解释应不被采纳。以上观点显然忽视了本案例的特殊情况，也背离了竞业禁止的立法本意，本案例竞业禁止显然构成对自然人股东劳动权的侵权，理由如下：
1． 我国竞业禁止的有关法律规定
（1）我国《公司法》第59条、第61条、第62条及第123 条等对公司高级管理人员的竞业禁止义务作了规定，也就是说，对在职的公司高级管理人员来讲，竞业禁止义务是法定的。
（2）对于离职后的员工竞业禁止问题，我国劳动法第22条规定：“劳动合同当事人可以在劳动合同中约定保守用人单位商业秘密的有关事项。”第102条规定：“劳动者违反本法规定的条件解除劳动合同或者违反劳动合同或违反劳动合同中约定的保密事项，对用人单位造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。”这些规定可以规范公司职员离职后的行为。
（3）劳动与社会保障部《关于企业员工流动若干问题的通知》规定，用人单位可规定掌握商业秘密的员工在中止或解除劳动合同后的一定期限（不超过3年），不得在生产同类产品或经营同类业务且有竞争关系的单位就职，也不得自己生产与原单位有竞争关系的同类产品或经营同类业务，但用人单位应当给予该员工一定数额的经济补偿。
（4）国家科委《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》第七条规定：单位可与行政人员、科技人员和其他相关人员约定竞业限制。凡有这种约定的，单位应向有关人员支付一定数额的补偿费。负有竞业限制义务的人员有足够的证据证明该单位为执行国家有关科技人员的政策，受到显失公平待遇以及单位违反竞业限制条款，不支付或无正当理由拖欠补偿费的，竞业限制条款自行终止。竞业限制期限不得超过3年。
（5）最新出台的《劳动合同法》第23条：…对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。第24条:…在解除或者终止劳动合同后，前款规定的人员到与本单位生产或者经营同类产品、从事同类业务的有竞争关系的其他用人单位，或者自己开业生产或者经营同类产品、从事同类业务的竞业限制期限，不得超过二年。
根据以上规定可以直接导出这样的结论：对于企业离职后的员工约定竞业禁止义务，必须给予补偿，并且不得超过三年(现有劳动合同法为二年)，否则相关竞业禁止约定内容对离职员工无约束力。

2． 本案竞业禁止的设定问题
在本案中，虽然主要法律关系为民事法律关系，但其竞业禁止条款显然对劳动权做了处置，为此，该条款必须考虑到劳动法相关的规制。本案因竞业禁止设定而产生的利益人为外方投资主体，则由此而产生的法定义务也必须由外方投资主体予以承担。由于股权收购的原则是同股同价，股价本身是市场评估的结果，是企业市场价值的体现，并不含任何竞业禁止的补偿成分。对于其他法人股东而言，该限制本身不构成任何实质损害，也没有法律依据要求予以补偿。但对于自然人而言，其被竞业限制是由于本次股权被收购而引起，而立法也有相关补偿以及限制时间上的规定，理应在股权转让协议中予以合理处理。但是，本案涉及的竞业禁止行为设定既违反了法律关于补偿的强制性规定，也违反了关于时间上限不得超过三年的规定。
既然在本案所涉协议中设定了竞业禁止条款，必须遵照法律规定以达到合法公正，如违反法律强制性规定则该条款效力必须重新审视。对于竞业禁止的补偿问题，设定条款时必须明示，否则极可能导致权利义务关系不对等而损害劳动者权益，而本案没有明示，可以认为没有补偿的约定。

3．结语
法律规定和合同约定竞业禁止义务本身是为了保护公司及股东的利益，但这种保护不能绝对化，我们还必须注意到公司职员的生存权和劳动权的保障问题，在两者之间进行有效的协调。竞业禁止立法的本意在于，法律基于保护企业的商业秘密权之目的而对职工的劳动权及择业自由权加以合理限制，但由于竞业禁止协议限制了职工的劳动权和择业自由权，为实现企业与职工之间的利益平衡，企业应对离职职工进行合理补偿并在法定期限内约定竞业禁止时间，否则约定无效，也基于上述论证理由，本案应依竞业禁止约定为无效条款认定。
长期以来，由于我国反垄断法及外资并购法律的缺位，导致在外资并购内资企业时设定了大量不平等条款，外方投资者利用其资金优势长期掌握主动权，对我国劳动者以及内资企业的合法权利受到不公正损害，对此，作为法律界人士，必须清醒对待。