财政部


物业管理企业财务管理规定
1998年3月12日，中华人民共和国财政部


第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％…0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

第五章 附 则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。


广东省广州市人民政府


广州市街道办事处工作规定

广州市政府令第2号


　　《广州市街道办事处工作规定》已经2006年4月17日市政府第12届101次常务会议讨论通过，现予以公布，自2006年7月1日起施行。

市长　　张广宁
二○○六年六月十三日

广州市街道办事处工作规定

第一章　总则

　　第一条　为了加强本市街道办事处的建设，规范街道办事处的工作职责和工作机制，充分发挥街道办事处在城市工作中的作用，根据《中华人民共和国城市街道办事处组织条例》和其他有关规定，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　街道办事处是区人民政府的派出机关，在区人民政府的领导下开展工作。

　　第三条　街道办事处的工作遵循依法行政、协调管理、权责一致和高效便民的原则。

　　第四条　区人民政府负责监督、指导、考核街道办事处工作，统筹、协调政府职能部门与街道工作有关的行政执法、行政委托等事项。

第二章　组织机构与经费

　　第五条　街道办事处的设立、变更或者撤销，应当根据地域条件和居民分布状况，符合有效管理和便民的要求。

　　街道办事处的设立、变更或者撤销，由区人民政府报市民政部门审核后，由市民政部门报市人民政府批准。

　　第六条　街道办事处的机构编制，按照统一、精简、效能的原则，由市人民政府机构编制部门报市人民政府批准。

　　第七条　街道办事处的经费，纳入区人民政府财政预算。

　　街道办事处不得开办企业、市场或者进行其他营利活动。

　　第八条　市、区人民政府逐步完善财政转移支付制度，增加对城市管理和社区建设的投入。

　　第九条　依照本规定第二十四条将行政管理事项委托给街道办事处的单位，应当将用于委托事项的专项经费核准、划拨给街道办事处管理，用于委托事项的专项支出。

第三章　工作职责

　　第十条　街道办事处宣传、贯彻、执行法律、法规、规章和市、区人民政府的决定、命令、指示，开展街辖区内的居民工作、社区服务、社会管理和城市管理工作。

　　第十一条　街道办事处对居民工作履行以下职责：
　　（一）依法支持、指导和帮助居民委员会开展组织建设、制度建设和其他工作；
　　（二）依法协助民政部门开展居民委员会的选举工作；
　　（三）依法保障居民委员会在居民区的自治权利，协助区人民政府为居民委员会的正常办公提供必要条件；
　　（四）法律、法规和规章规定的以及上级人民政府依法赋予的其他居民工作职责。

　　第十二条　街道办事处对社区服务工作履行以下职责：
　　（一）根据市、区经济社会发展规划，制定社区服务发展规划，建立、健全社区服务设施，合理配置社区服务资源，适应社区居民多层次的服务需求；
　　（二）协助有关部门做好社会救助、社会保障和社会福利工作；
　　（三）组织社区义务工作者队伍，动员和引导单位和居民兴办社区服务事业，开展便民利民的系列服务；
　　（四）负责组织和引导社区教育、科普、文化、体育、卫生等工作；
　　（五）法律、法规和规章规定的以及上级人民政府依法赋予的其他社区服务职责。

　　第十三条　街道办事处对辖区内社会管理工作履行以下职责：
　　（一）负责协调组织辖区内社会治安综合治理、人民调解、维护社会稳定工作；
　　（二）依法负责人口与计划生育工作，贯彻落实人口与计划生育实施方案；
　　（三）协助有关部门做好劳动就业、退休人员社会化管理等工作；
　　（四）收集辖区内居民反映的问题，受理居民来信来访，及时向上级人民政府反映辖区内居民和单位的意见及要求，组织、协助或督促有关部门解决；
　　（五）受有关职能部门委托，负责流动人员暂住登记、信息收集、报送等管理和服务工作；
　　（六）受有关职能部门委托，负责房屋租赁登记备案等房屋租赁管理工作；
　　（七）协助有关部门做好民政事务、兵役和民兵事务、复转军人安置、人民防空事务、侨台事务、民族宗教事务、拥军优属、人口普查、基层统计、法制宣传、劳动用工监控、社会保险、抢险救灾、殡葬改革、青少年教育、禁毒、扫黄打非、刑释解教人员帮教等工作，如发现问题，街道办事处应当及时告知有关部门处理；
　　（八）依法制定和实施辖区突发性公共事件的应急处置方案；
　　（九）尚有农村和经济联社的街道，负责指导、支持和帮助村民委员会和经济联社的工作，协调和管理涉农事务，发展农村集体经济；
　　（十）法律、法规和规章规定的以及上级人民政府依法赋予的其他社会管理职责。

　　第十四条　街道办事处对辖区内城市管理工作履行以下职责：
　　（一）执行上级人民政府发布的城市管理的决定、命令、指示；
　　（二）负责辖区内居民区、内街巷的环境卫生和环境整治工作，组织督促辖区内的单位和居民开展爱国卫生运动；
　　（三）维护辖区内的城市环境和城市秩序，对于违法建设、违法占用道路、违法改变建筑使用功能、无照和无证经营、占道经营、非法行医、违规违章施工以及违反安全生产、消防安全、市容环境卫生、绿化管理、环境保护、市场管理、公共设施管理等规定的行为，应当劝阻，对于拒绝改正的，应当及时告知有关部门处理；
　　（四）协助有关部门依法监督辖区内物业管理企业开展物业管理工作，协助有关部门处理物业管理企业与业主委员会、业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉；
　　（五）法律、法规和规章规定的以及上级人民政府依法赋予的其他城市管理职责。

第四章　工作机制

　　第十五条　街道办事处实行主任负责制。

　　街道办事处应当建立主任办公会议制度。

　　第十六条　街道办事处实行政务公开，逐步推行电子政务。

　　街道办事处应当将办事事项、办事依据、办事程序、办事所需的材料、收费标准、承办人和办结时间等在办公地点和公众信息网络上公开。

　　第十七条　街道办事处发现或者接到辖区居民举报、投诉关于本规定第三章需要告知有关部门处理的事项，应当登记，并及时调查核实，对违法行为予以制止。经调查属实的，应当在24小时内以书面、电话、传真或者其他可以存查的方式告知区人民政府职能部门，情况紧急的应当立即告知。

　　除法律、法规和规章另有规定外，区人民政府职能部门接到街道办事处的告知后，应当在2个工作日内启动办理程序，情况紧急的应当立即办理。需要市人民政府职能部门处理的事项，应当及时告知市人民政府职能部门。区人民政府职能部门应当将处理情况及时反馈给街道办事处。

　　街道办事处应当将对告知事项的处理情况及时告知举报、投诉人。

　　第十八条　政府职能部门接到街道办事处的告知后，认为不属于本部门职责范围的事项，应当及时告知有关主管部门；不能确定主管部门的，应当报告区人民政府确定主管部门。

　　对几个部门都可以受理的事项，由接到告知的部门受理。接到告知的部门不是主受理部门的，应当在24小时内告知主受理部门。

　　第十九条　街道办事处协调、监督政府职能部门驻街派出机构的行政执法工作。

　　政府职能部门对驻街派出机构进行考核时，应当听取街道办事处的意见。

　　有关部门对驻街派出机构负责人进行任免、奖惩和工作调动前，应当听取街道办事处的意见。

　　第二十条　政府职能部门执法需街道办事处协助的，应当及时告知街道办事处。街道办事处应当指定具体人员负责协助，并登记协助情况。

　　街道办事处应当协助而不予协助的，有关职能部门应当报告区人民政府。区人民政府认为街道办事处有协助义务的，应当责令街道办事处予以协助，并将协助情况作为对街道办事处奖惩的重要依据。

　　第二十一条　街道办事处对本街道城市管理综合执法中队有指挥调度权、工作考核权和人事建议权。城市管理综合执法中队应当服从街道办事处的指挥调度，接受街道办事处的工作考核。

　　街道办事处对社区警务工作有协调、考核权，对公安派出所负责人的任免有人事建议权；公安机关任免驻街公安派出所负责人前，应当听取街道办事处的意见。

　　第二十二条　街道办事处对辖区内的工程建设有知情权。建设单位领取建设工程规划许可证后，应当在建设工程所在地公示。街道办事处应当将收集到的意见及时反馈给有关部门。

　　第二十三条　市人民政府职能部门不得直接向街道办事处布置工作任务。

　　区人民政府职能部门未经区人民政府批准，不得要求街道办事处设立各种临时机构，不得直接向街道办事处布置工作任务。

　　第二十四条　法律、法规、规章规定可以委托街道办事处办理的行政管理事项，区人民政府职能部门可以依法直接委托。其他确有必要委托的事项，在法律、法规、规章没有禁止的情况下，可以委托，但应当先听取街道办事处的意见，并经过区人民政府办公会议讨论决定。

　　第二十五条　未经委托的事项，有关部门不得要求街道办事处作出行政处理。

　　街道办事处不得对未经委托的事项或者超越委托权限范围的事项作出行政处理。

　　第二十六条　区人民政府职能部门委托街道办事处办理行政管理事项，应当以书面形式进行。委托内容应当向社会公示。

　　委托部门应当对街道办事处实施委托的行为进行监督，依法承担委托行政行为的法律后果。街道办事处依照委托协议承担责任。

　　第二十七条　委托书的内容应当包括以下条款：
　　（一）委托人和被委托人的名称；
　　（二）委托事项；
　　（三）委托权限；
　　（四）委托事项的具体要求；
　　（五）委托事项的经费；
　　（六）委托事项的责任；
　　（七）委托期限；
　　（八）委托生效时间。

　　第二十八条　街道办事处应当定期召开由街道办事处、辖区内有关单位和政府职能部门驻街派出机构的负责人参加的联席会议，统筹协调辖区内各单位的社会性事务。

　　第二十九条　街道办事处应当接受街道居民的监督。

　　公民、法人或者其他组织可以对街道办事处的工作提出批评和建议。

第五章　行政责任

　　第三十条　市、区人民政府对依法行政、认真履行职责、廉洁奉公、工作成绩突出的街道办事处及其工作人员给予表彰。

　　第三十一条　街道办事处违反本规定，具有下列情形之一的，由监察机关对主管领导和直接责任人员予以通报批评、行政处分：
　　（一）违反本规定第七条第二款的规定，非法开办企业、市场或者进行其他营利活动的；
　　（二）违反本规定第十七条的规定，不履行登记、调查核实或者告知职责的；
　　（三）违法本规定第二十条的规定，不履行协助职责的；
　　（四）违反第二十五条第二款的规定，未经委托或者超越委托权限范围作出行政处理的；
　　（五）违反本规定第二十八条的规定，不建立相关制度的；
　　（六）其他不按照法律法规和本规定履行职责的。

　　第三十二条　市、区人民政府职能部门违反本规定，具有下列情形之一的，由监察机关对主管领导和直接责任人员予以通报批评、行政处分：
　　（一）违反本规定第十七条、第十八条的规定，不履行行政处理、信息反馈职责的；
　　（二）违反本规定第九条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条的规定实施委托的；
　　（三）其他不按照法律法规和本规定履行职责的。

第六章　附则　

　　第三十三条　县级市人民政府街道办事处的工作参照本规定执行。

　　第三十四条　市、区、县级市人民政府可以根据实际需要，制定本规定的具体实施细则。

　　第三十五条　本规定自2006年7月1日起施行。