论无权处分的物权理论基础

孙 毅


目 次


一、无权处分与区分原则
（一） 确立区分原则是妥当处理无权
处分的基础。
（二） 我国立法上的困惑--无权处分
的后果究竟落在那里
二、无权处分与抽象原则
（一）移植或放弃
（二）公示效力核心模式下的无权处分
三、结论



论无权处分的物权理论基础

孙毅


无权处分是经济生活中常常发生的现象，对无权处分加以法律调整时，涉及复杂的多方法律关系，其法律规范的构成，踞于债权法与物权法的结合之点，直接反射出一国民法典植根的法理基础的要求，是民法中的一个重要课题。近年来，我国学术界对物权法的一系列基础性原则问题展开了争鸣，但对许多重要的法律原则问题尚未达成共识。而无权处分问题的研究恰恰需要一个理论平台作为基础，因此本文从探讨无权处分的若干理论基础着手来研究无权处分的法律构造。
一、无权处分与区分原则
区分原则是指将物权变动和原因行为的构成要件相区别的原则。区分原则又叫分离原则，在德国，区分原则是其民法物权体系中最基本的原则之一。我国研究德国物权法的学者对该原则有很高的评价，认为分离原则的建立不但符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明是一条分清物权法和债权法的不同作用范围、区分当事人的不同法律责任的行之有效的原则。①根据萨维尼的物权行为理论，交付也是一个契约。物权有自己独特的设立、变更和终止的法律根据，即：“合意”。该概念是德国民法专门创造的，目的在于将它与债权中的合同明确地区分开来。②这样，在一个买卖过程中，除了当事人间的买卖合同行为之外，还必须有一个转移标的物所有权的合意以及一个移转价金所有权的合意，才是一个能产生物权变动的完整交易过程。这样就有了两种不同性质的法律行为：一个是使当事人间产生转移标的物的给付义务的合同行为称作“债权行为”，在不同的对称下又叫做“原因行为”、“负担行为”；另一个是使标的物所有权发生转移的法律行为，称作“物权行为”、“处分行为”。
（一） 确立区分原则是妥当处理无权处分的基础。
从某种意义上说，探讨无权处分正是利用了德国法的概念工具的。与区分负担行为与处分行为相反的情形是，在法国或日本，物权变动被视为合同的直接效力，即所谓的意思主义立法。法国民法典第711条规定，“财产所有权，因继承、生前赠与或者遗赠，以及因债的效力，取得与转移。”第1583条规定，“当事人一经对标的物与价金协议一致，即使标的物尚未交付，买卖即告完全成立，且买受人对出卖人依法取得标的物的所有权。”这是法国民法典关于买卖合同与所有权变动关系的一般规定：买卖合同成立，所有权转移，不需交付。因此，法国民法典不存在区分原则，也就没有独立于合同之外的的处分行为。立法上是否以区分原则来安排债权效力与物权变动的关系对无权处分的影响很大。甚至在什么是处分行为这个基本问题上都会发生根本分歧。王泽鉴先生曾对处分的概念做过分析，认为其意义有广狭之别：最广义之处分，包括事实上及法律上之处分。广义之处分，仅指法律上之处分而言。狭义之处分，系指“处分行为”而言。③在不采区分原则的意思主义立法中，处分包含于合同行为之内。无权处分是指无处分权的人通过合同转移特定物所有权的行为。就他人之物订立买卖合同，即使尚未交付标的物或尚未办理登记手续，也属处分。处分行为无法从合同中独立出来。
处分行为和负担行为不加分离，涉及无权处分的场合，会产生理论上的不协调。这种不协调表现为：债的产生和物权变动的发生是同一个法律事实的效力。但是，因无权处分而使债的效力不发生，在某些场合殊不合理。若仅认为不发生物权变动的效力，那么等于赋予了债的效力与物权变动以不同的构成要件，这就违反了意思主义的逻辑。
以采取意思主义立法的法国为例。由于不存在负担与处分的分离，有无处分权在某种意义上影响到了合同的效力。物权变动于合同生效时完成，无需登记或交付。处分权利的行为是在订立合同的过程中完成的，所以，出让人有无处分权成为合同能否生效的要件。纯从理论上推导的话，处分他人之物而无处分权，其结果自然是因要件的欠缺而产生对合同效力的否定结论。法国民法典第1599条规定，“出卖他人之物，无效；买受人不知出卖物属于他人时，出卖他人之物得引起损害赔偿。”即直接体现了这一逻辑。但是实践中对于出卖他人之物不能一概否定合同的效力使合同无效，也不能使物权依欠缺处分权的合同意思表示而转移，所以产生了理论上的不协调。学者采用法解释的方式对该条适用作了修正与限制。认为“第1599条关于买卖合同无效的规定，原因在于买卖合同直接引起所有权变动。所以，如果买卖合同不直接发生所有权转移，就不适用该条的规定。买卖合同只确立所有权转移的义务时，出卖人无所有权，不影响买卖合同本身效力。出卖他人之物时，如果所有权不直接通过买卖合同转移，不管是所有权转移需通过种类物的特定化，还是出卖人通过合同使自己负有义务向买方转移缔约时属于他人之物，买卖合同都有效。”①而且，“当今统治说认为，此处‘无效’乃是相对无效。”“只有买受人才可以主张买卖合同无效，或者追认买卖合同有效。这与德国法中的可撤销性相类似。”②按法国当今观点，出卖他人之物，要么不适用第1599条，那么合同有效；要么适用第1599条，买卖合同相对无效，买受人可单方决定买卖合同有效，以使出卖人承担契约责任，也可主张买卖合同无效，以使出卖人承担缔约责任③。其结果实质上是要求对个案一一考察合同双方的意思表示，以判断是否包含使物权直接发生变动的愿望。判断的结果在于买受人是否享有和是否行使撤销权。但对出卖他人之物的合同能否引起所有权移转没有明确结论。虽然这种解释以牺牲立法主义为代价，但仍然没能换来理论上的一贯性，其原因在于立法上不区分负担与处分的不同要件与效力。个案判断的妥当性毕竟不能代替理论上的协调性。
在日本，物权的变动无需交付或登记作为形式。依据《日本民法典》第176条的规定：“物权的设定及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”因此属于意思主义立法。《日本民法典》第176条在只要意思表示即可转移所有权这一点上，究竟是指债权性的意思表示抑或物权性的意思表示呢？由于不明确，所以有学者认为是指物权合同，被称为独立性肯定说。认为“以严格区分物权和债权为前提，把第176条中的意思表示看作是物权的意思表示，这无论从体系上还是逻辑上来看，都是妥当的。”④否认说则认为物权的意思表示如果要独立存在，需要有别于债权的意思表示的特征。由于日本民法没有采用形式主义，因此将两者区别开来没有什么实际益处。⑤但该法第560条规定：“以他人权利为买卖标的时，出卖人负取得该权利并移转于买受人的义务。第561条规定：“于前条情形，出卖人不能取得其卖掉的权利并移转于买受人时，买受人可以解除契约。但是，如果买受人于契约当时，已知该权利不属于出卖人，则不得请求损害赔偿。”说明在特定场合下，立法上仍然区分了债的发生和物权变动的不同效力。学说上只能把这种区分当作意思主义的特例，而不能作为一项区分原则。“认为特定物所有权的转移时期，只要法律上没有障碍，原则上应该是合同成立之时。”①买卖他人之物时，不产生所有权转移的效果，但卖主将他人所有的特定物出售并取得该物的所有权后，如果没有同买主转移所有权的时期、方法方面的特别约定，该物的所有权即使没有任何意思表示，也应理解为卖主在取得所有权的同时将所有权转移给买主，这是由于失去了法律障碍的缘故。②产生特例是由于：一方面，在法律观念的价值取向上无权处分一直被法律否定评价，但具体到制度层面若坚持意思主义的逻辑，无权处分特定物的合同行为若得使物权发生变动，等于肯定了无权处分，将构成对权利人的危害；反之，无处分权势必成为否定合同全部效力的根据，亦不合理。但在采取区分原则的形式主义立法上，合同行为本身只产生交付标的物转移所有权的债的负担，并不直接危害权利人的权利，也就没有理由否定合同的效力。产生特例往往可以说明理论架构中存在某种不适应需要的成分。
无论法国或日本，采意思主义立法的国家对待无权处分的问题时，都表现出某种“区分”的特例。可见“区分”是解决无权处分的关键一环。意思主义立法与德国形式主义立法在“区分”问题上的不同在于：德国形式主义立法以区分为原则，区分的是债权行为与物权行为；意思主义立法以区分为例外，区分的是合同的债的发生效力和物权变动效力。而且，这种区分并不使物权变动建立在一定的“形式”基础之上。无论哪种“区分”，都力图实现这样的一个目的：使处分权的有无不致影响到合同的债法效力。
（二） 我国立法上的困惑——无权处分的后果究竟落在那里
在我国无权处分的后果究竟落在那里，梁慧星先生负责的课题组提交的《中国物权法草案建议稿》第7条与我国《合同法》第51条、第132条给出的是不同的答案。《中国物权法草案建议稿》第7条规定了物权变动与其原因行为的区分原则。该条规定：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。”③也即：合同效力不因物权变动不能发生而受影响，使原因行为和物权变动的成立要件和效力得以分开。而我国《合同法》第51条的规定是：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此可以得出如下两个判断：这里所讲的合同不是指物权合同；④无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后没能取得处分权的，该合同不生效。与之相应的，《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《中国物权法草案建议稿》虽然没有规定“有处分权”是物权变动而非原因行为的要件，但这是区分原则的固有之意。《合同法》第51条的规定显然并不是建立在区分原则的基础之上的。
无处分权则合同无效在制度安排上是不合理的。首先，这是一个价值取向上的错误。无权处分的制度价值在于排除对物权人的侵害而非否定合同当事人间的意思自治。根据合同相对性原理，出卖他人之物的合同仅于合同当事人间发生债的效力。并不构成对物权人的侵害。虽然有学者主张合同法第51条、第132条的规定，“此与法国民法典第1599条的规定相同”。①但问题是在我国，物权变动不会基于合同效力直接发生，这与意思主义立法的“一体原则”不同。其次，干扰了合同当事人的意思自治。合同被当事人用以安排自己利益时是一个私人的领域，因无处分权就将合同无效的事实强加于当事人身上，可能违背当事人的意志。买受人为使合同有效就要确保出卖人有处分权，必然增加买受人交易成本，妨碍交易顺利进行。再次，这种制度安排与出卖人的转移标的物所有权的义务、权利瑕疵担保责任有内在的理论冲突。我国《合同法》第135条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第150条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。这两项条文规定的转移标的物所有权、保证无权利瑕疵的义务都是合同上的义务。发生无权处分时可追究出卖人的违约责任，正是这两项条文的功能所及。然而依据51条、132条，合同无效就不存在违约责任的问题。等于使转移标的物所有权的义务和权利瑕疵担保责任的功能落空。
产生这种理论上不协调的因素可能有诸多方面，其中“重大误解+路径依赖”可能是其中的重要因素。
误解之一：“无效”是较之“有效”更严厉的否定评价。这是一个习惯性的疏忽。与“有效”相比，“无效”似乎已经给出了否定的评价，但问题是这种“否定”毕竟不等于责任。“不鼓励无权处分就将合同视为无效”，这种简单的思维方式并非站在关怀合同当事人利益与自由的立场之上。而是反映出国家主义的视角。它不但没能产生“否定评价”的规范功能，反而牺牲了无过错方的利益。首先，合同无效使无过错方不能根据合同追究无权处分人的违约责任。有一种说法：在无权处分的处理上，否定合同的效力是重视保护权利人的静态利益；肯定合同的效力是侧重保护交易安全。实际情况恰好相反，合同无效使无权处分人免除了合同责任，是侧重保护无权处分人的利益；对保护权利人的权利却没有任何积极的影响。由于合同的相对性，合同效力不可能直接及于权利人，因此以否定合同效力来保护权利人的归属安全，在手段上不合目的性。其次，合同无效加重了当事人的举证负担。合同无效责任是过错责任，必须证明无权处分人有过错才能成立责任。合同责任则不需要证明违约方的过错。无权处分人于合同无效时，倘不被证明有过错即可不负责任，法律的天平再次向保护无权处分人倾斜。再次，缩小了赔偿范围。若因无权处分使合同无效，有过错的无权处分人只承担缔约过失责任。其赔偿范围只限于信赖利益的损失。德国法学家耶林在其著名的《缔约过失论》一文中，指出：“所谓契约无效者，仅指不发生履行效力，不是说不发生任何效力。当事人因自己过失致使契约不成立者，应对信其契约为有效成立的相对人，赔偿基于此信赖而产生的损害。”②信赖利益赔偿之结果，即如同契约未曾发生然。信赖利益与债权人就契约履行时所可获得之履行利益或积极利益，显然有别，履行利益赔偿之结果，契约即如同被履行然。①信赖利益赔偿只计算原告基于信赖合同有效已经支出的费用损失。使合同当事人的利益恢复到合同履行前的状态。但不计算预期可得利益损失，因此，理论上有“信赖利益不得超过履行利益的原则”。②这样就减轻了无权处分人的赔偿负担。总之，无效的处理方式牺牲了受让人的利益。没有起到否定评价的预期作用。
误解之二：否认独立的物权行为就认为物权变动是合同的当然效力。③在非物权行为模式下，我国《合同法》第51条的规定显然表现出这一理解。于是否定无权处分时，无权处分的后果落在合同上。这样，就与我国《民法通则》、《合同法》中关于交付或登记为所有权转移时期的规定相冲突。从我国实然法实证中可以发现，我国物权变动有赖物权公示的完成。既非法国意思主义立法，也非德国抽象主义立法。如果将这种模式归为瑞士折衷主义或奥地利 "名义与形式主义"容易产生分歧的话，宁毋不作这种类比。除非有充足的理由否定这种模式，否则该模式仍将作为我国探讨相关制度的现实的、共同的法律基础。一切法律规则的制定、移植，都必须尊重这一理论前提。立法主义的核心力量不能忽视。
路径依赖：无效处理似乎是欠缺法律要件的唯一的后果。立法上互相因袭，理论上未加区分。路径依赖源于一个传统：在国家意志主义之下，否定合同的效力仅依赖于主权者的权威，市民生活中缺乏意思自治的空间。无论立法者、行政法规规章的制定者、或者解释法律的法官们，都拥有评价当事人意思表示的权力，大量的合同被确认无效。④“法律上的否定评价等于一律无效”的认识，一旦成为习惯思维，就将产生巨大的惯性，最终形成集体无意识。所以，无权处分则合同无效，甚至欠缺物权变动要件也致使合同无效，并非自觉选择了立法主义，实乃一种惯性的驱使。
由于以往我国的法律思维中缺乏对物权变动与原因行为的区分，所以，无权处分的否定后果往往落在作为原因行为的合同之上，造成利益的扭曲。只有确立区分原则，才能分别实现不同法领域的规范价值，即：合同领域贯彻意思自治，避免国家主义的不当干预；物权变动领域贯彻保护他人利益，避免合同自由滥用。以合同调整合同当事人的利益关系，以物权变动的要件调整合同当事人与交易外部之人的利益关系。
二、无权处分与抽象原则
萨维尼在《现代罗马法体系》一书中论证了抽象物权契约的存在。“为了清偿债务而作的交付是一个真正的契约。所以如此，是因为交付具有契约概念的所有特征：一方面，它包含了占有的现实的移转，他方面也包含转移所有权的意思表示。唯在实际生活中，此项契约常被忽视，例如在买卖标的物的场合，一般人只想到债权契约，但却忘记交付之中亦含有一项与买卖契约完全分离，而以移转所有权为目的的物权契约。”①使物权合意独立于原因行为而存在，并具有无因性，即为抽象原则，其堪称德国法学的特色。
（一）移植或放弃
对待物权行为及无因性理论是移植还是放弃，一直是困扰物权立法的问题。在无权处分这一法学问题上也无法绕开这个理论前提。
从法律功能的角度去分析，抽象原则在解决“无权处分”问题时确有其价值。首先，由于抽象原则是以区分负担与处分两种不同的法律行为为理论前提的，所以，在解决无权处分方面不存在债权效力与物权效力混杂的障碍，是其优势。其次，无权处分的法律后果因抽象原则的承认与否而有不同。承认物权行为的无因性，第一受让人在其获得交付的原因行为无效时，仍可有权处分该物。如采有因性，这时的处分就成为无权处分。所以，无因性理论在观念上减少了无权处分情形。例如：基于买卖合同，乙从甲处获得标的物所有权，乙又将该标的物转让给丙。后甲乙间的买卖合同被认定无效或被撤销，但由于物权行为无因性原则，乙仍然取得所有权，所以乙将标的物转移给丙的行为仍属有权处分。若采有因性原则，这时就只能按无权处分处理。②再次，抽象原则具有维护物权变动连续性，保护交易安全的作用。此外，物权行为理论作为抽象思维的极致，具有解释论上的意义。
然而，仅从某一制度的法律功能分析尚不能得出应当移植的结论。因为这一抉择关乎到立法主义这一基础问题，不能不顾忌一国法律传统对法移植的影响。我国的物权变动制度并不以物权行为理论为基础。吸收抽象原则等于改变立法主义。所以抽象原则主张伊始便受到了来自于各方面的抵抗。这是法律情感上同质法的亲性与异质法的斥性的表现。法律的移植与法律理论的引入不同。前者是法律规范在制度层面上的融入，后者则仅是观念上的融入。法律理论的引入若不建立在法律规范的移植基础上，就只是一种解释论。若连同法律规范移植，那么就必须考虑诸法律范畴之间的协调性以及与一国法律传统的关系。目前，抽象原则作为一种法律理论的引入已经完成，但要上升为一种制度就必然否定我国现有的立法主义。笔者不主张这一由解释论到制度论的跨越。
首先，法律传统上，德国潘德克吞法学式的抽象思维并不被我国实务界普遍接受。与复杂化倾向相比我国更习惯于接受简化的理论。简单明了但却能达到相同法律功能的理论才是最需要的。从经济分析的角度，当制度达成的功能相同时，应选成本支出小的方式。择抽象物权契约理论颇具形而上的色彩，但它并没有使思考变得简单。基于无因性原则发生物权变动之后，仍然留下了复杂的债法上不当得利请求权问题。①抽象理论仅停留于形而上学的思考方法层面，虽嫌繁琐其弊尚小，若作为制度范畴，其繁琐性弊病甚大。对制度的大量解释、说明、培训、翻译考证工作需要付出成本。当事人也要为人为复杂化的制度付出制度利用成本。不动产交易当事人要将物权变动的意思表示制作成书面，形成物权合同。无因性规则造成的两次所有权移转②，带来了税收上的负担。
其次，法律的进化是一个渐变的过程。不能将法移植视同法律革命。成文法的生命之源在于体系与逻辑。所以，不是万不得已，法移植是不能以牺牲法律概念甚至法律体系为代价的。只要现有的法律资源能够实现规范功能时，就不必移植异质的法规范。异质法规范的移植甚至会带来观念的冲突。“一个源于错误的交付也是完全有效的”，合同无效也能发生物权变动的效果， 不符合我国的法律传统和一般的正义观念。很难被接受。
贵州省毕节地区行政公署办公室


毕节地区行政公署办公室关于印发毕节地区集体建设用地使用权流转管理暂行办法的通知

毕署办通〔2009〕215号


各县（自治县）、市人民政府，百里杜鹃风景名胜区管委会，行署各部门、各直属机构：

《毕节地区集体建设用地使用权流转管理暂行办法》已经2009年9月27日第26次专员办公会议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。





二○○九年十二月十一日





毕节地区集体建设用地使用权流转管理办法



（暂行）





第一章 总 则

第一条 为统筹城乡经济社会协调发展，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省土地管理条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律、法规和文件规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 毕节地区行政区域内依法取得《集体建设用地使用证》的农村集体建设用地，适用本办法。

第三条 集体建设用地按照先整理集中、再流转使用的原则，在保持土地所有权不变的前提下，实行土地使用权有偿、有限期流转。

第四条 地区国土资源局负责全区范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

县、市（区）国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。



第二章 产权的取得、确认

第五条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权。

第六条 集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。

第七条 集体建设用地由县、市（区）人民政府登记造册、颁发集体土地所有证和集体建设用地使用证。



第三章 集体建设用地的审批

第八条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等可以使用农民集体所有土地。

兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和乡镇规划、村庄规划，并纳入土地利用年度计划，依法办理乡村规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。

第九条 任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

第十条 农村村民申请建住宅需要使用土地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本村张榜公布，公布期间无异议的，经乡（镇）人民政府审核后，报县、市（区）人民政府、百里杜鹃风景名胜区管委会审批。



第四章 流转管理

第十一条 集体建设用地使用权流转包括转让、出租、作价（出资）入股、抵押等形式。

第十二条 集体建设用地使用权转让，是指依法获得集体建设用地使用权的土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。其再次转让的期限不能超过集体土地使用权的使用期限或农村集体土地承包期限。

第十三条 集体建设用地使用权出租，是指集体建设用地土地所有者将集体建设用地租赁给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。其租赁期限不能超过集体土地使用权的使用期限或农村集体土地承包期限。

第十四条 集体建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。其入股期限不能超过集体土地使用权的使用期限或农村集体土地承包期限。

第十五条 集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。其抵押期限不能超过集体土地使用权的使用期限或农村集体土地承包期限。

第十六条 集体土地所有者将集体建设用地使用权转让、出租、作价（出资）入股和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报县、市人民政府、百里杜鹃风景名胜区管理委员会土地管理部门备案或批准。

第十七条 有下列情形之一的集体建设用地不得流转：

（一）在城市（中心城区、县城）规划区范围内的；

（二）在土地开发整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的；

（三）土地权属有争议的；

（四）司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的；

（五）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。

第十八条 集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。

集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。

第十九条 集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。

集体建设用地使用权流转合同示范文本，由地区国土资源局统一制订。

第二十条 集体建设用地使用权初次流转按下列程序办理：

（一）土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有证，向土地所在地国土资源局（分局）提出流转申请，经县、市（区）人民政府审批后，由县、市（区）国土资源局（分局）核发同意流转批准书。

（二）土地所有者取得同意流转批准书后，按本办法的规定实施流转，并与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同；

（三）土地使用者持同意流转的决议、同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地县、市（区）国土资源局（分局）申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。

第二十一条 集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，但不得用于商品房开发。

土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。

第二十二条 集体建设用地使用权再流转的，流转双方持集体建设用地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。

第二十三条 集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限和集体土地发包年限，再流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。

第二十四条 集体建设用地使用权再流转，地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。

集体建设用地使用权再流转，其初次流转合同约定的权利和义务随之转移。

第二十五条 流转双方应当按照合同约定支付土地使用费或提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。

第二十六条 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。

第二十七条 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。

第二十八条 国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。对原土地使用者因终止土地使用流转合同造成的损失，国家给予合理补偿。



第五章 宅基地流转

第二十九条 农村村民宅基地严格执行一户一宅的法律规定。

第三十条 农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第三十一条 鼓励符合条件的农村村民退出宅基地。退出的宅基地纳入集体建设用地储备库。



第六章 地价和收益管理

第三十二条 县市人民政府、百里杜鹃风景名胜区管理委员会应当制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权流转最低保护价，并根据城镇发展和土地市场状况，对基准地价和最低保护价适时调整。

第三十三条 集体建设用地使用权流转价格不得低于政府、管理委员会公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。

第三十四条 集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益归农村集体经济组织所有。

农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于农民的社会保险。具体使用和管理按有关农村集体资产管理或县（市）人民政府、百里杜鹃风景名胜区管理委员会的规定执行。



第七章 附 则

第三十五条 国家和省对集体建设用地使用权流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。

第三十六条 本办法施行之前，因各种原因未履行用地和规划报建批准手续，已经形成的集体建设用地，如符合土地利用总体规划、城乡规划和产业布局规划，在本办法施行之日起6个月内按有关规定依法处罚后，完善相关手续。1999年以后占用耕地的，在履行耕地占补平衡义务后，方可按本办法完善相关手续。

第三十七条 本办法由毕节地区国土资源局负责解释。

第三十八条 各县、市（区）可以结合本地实际制定具体实施细则。

第三十九条 本办法自2009年9月30日起试行。