江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城区物业管理实施细则》的通知


宜府发〔2005〕30号



袁州区政府，市直各单位：
经市政府第30次常务会议研究同意，现将《宜春市中心城区物业管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。



二OO五年八月五日


宜春市中心城区物业管理实施细则

第一条 为了规范物业管理活动，保护业主和物业管理企业的合法权益，维护社区安定团结，推动社区精神文明建设，改善市民的生活和工作环境，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》和省人大《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市中心城区内住宅和非住宅的物业管理。
第三条 物业管理应通过公开、公平、公正的招投标等市场竞争机制选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 宜春市房地产行政主管部门（市房管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
宜春市城管综合执法机关和城管公安分局负责对社区社会安全工作的指导与监管。
第五条 对共用设施设备不齐全的物业管理区域，由市相关部门组织整治，创造条件逐步实行物业管理。
物业管理区域不好界定的，由街道办事处会同市文明办、市房管局按共用设施设备、建筑物规模、社区建筑划分。
建设（规划）、公安（消防）、城管（市政、绿化、供水、供气）、物价、环保、工商等有关部门及电视、电信、供电等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。
第六条 物业管理区域内的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。
第七条 物业管理区域内的绿化建设由开发企业负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化行政主管部门的指导监督。
第八条 物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责。
厕所、化粪池清掏、生活垃圾收集清运工作由市容环境卫生行政主管部门指导监督。
第九条 高层物业以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十条 开发企业移交物业时，应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房：
房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区，应提供不少于100平方米建筑面积的物业管理用房；房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加40平方米建筑面积，业主委员会活动用房或社区办公用房应占物业管理用房的30%，其它的为物业管理企业办公用房。
物业区内有经济收入的共用配套设施、设备和场地，统一由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
物业管理用房产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。
物业管理用房规划、设计、建设和验收由市建设局把关，无物业管理用房的项目不得颁发工程建设规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证、竣工验收合格证及房屋产权证。
开发企业违反规定，基础设施建设不到位的或不按规定提供物业管理用房的，在开发企业资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。
第十一条 同一物业管理区域内的业主，应当在市房管局指导下，由前期物业管理企业与业主大会筹备委员会组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
旧物业区由物业区所在街道办事处牵头会同居委会、市房管局组织召开首次业主大会或者业主代表大会并选举产生业主委员会。
同一物业管理区域内首次召开业主大会，还应当成立业主大会筹备委员会，业主大会完成首次大会会议议程，筹备委员会自动解散。
同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，即可以召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）房改房出售建筑面积达到30%以上的；
（二）新建物业出售建筑面积达到50%以上的；
（三）物业出售已满两年的。
业主人数在50人以下的且经全体业主一致同意，可以由业主共同履行业主大会、业主委员会职责并制定业主公约和议事规则。
业主在首次业主大会会议上所持的投票权。住宅业主按套计算，一套一票；商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算，50平方米(含50平方米)以下的每一产权为1票，同一产权每超过50平方米，增加1票。尚未销售的房屋，开发商与业主享有同等的权力和义务。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30天内，持下列文件到市房管局备案：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主委员会章程；
（四）办公场所证明文件及其他需要的材料。
业主委员会成员应当由业主担任，业主委员会成员不得少于5人，人数为单数，业主委员会主任、副主任在业主委员中推选产生。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、身体健康的业主担任。
有下列情形之一的不得担任业主委员会委员：
（一）已经不是业主的；
（二）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；
（三）被业主大会罢免后7年内的；
（四）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约等严重行为的；
（五）其他不宜担任业主委员会委员的。
第十三条 业主大会和业主委员会应当自觉接受市房管局的指导与监督。业主大会的决定，业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。否则，市房管局有权予以纠正。
业主委员会的办公经费，在物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业服务费中列支，建筑面积在5万平方米以下的物业区，不得超过物业服务费总收入的1%；建筑面积在5万平方米以上的物业区，不得超过物业服务费总收入的0.5%。
业主委员会负责日常事务的委员原则上不超过2人，应当给予适当补贴，补贴标准每人每月不得超过500元，但需通过业主大会表决通过，从物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业管理服务费中列支。
第十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照国家规范性的物业服务合同文本订立合同。物业管理企业应当按照下列要求履行物业管理服务职责：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）在物业使用前，将物业的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修资金；
（四）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行日常养护；
（五）物业的共用部位、共用设施设备被损坏时，立即采用保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（七）做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（八）6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；
（九）因地制宜，利用物业区域内宣传栏等设施加大对居民的思想道德教育力度，积极开展创建文明家庭、文明楼道、文明楼院、文明小区等活动；
（十）积极配合生活垃圾袋装化工作，生活垃圾袋装收集率、日清率均达100%，有效解决垃圾裸露及乱丢乱倒造成的二次污染，保持良好的生活环境。
第十五条 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间除应做好交接工作外，还应在10日内，向业主委员会办理下列事项，报市房管局备案：
（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
（三）移交有关房屋、场地和财物。
第十六条 物业服务收费按照《江西省物业管理服务收费管理办法》执行。
物业服务费自房屋竣工验收交付之日起计算，未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方约定，已竣工验收但未销售出去的物业，由开发商负责缴纳，但不得超过收费标准的50%。
高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按双方合同确定。
物业服务费是物业管理企业按市场运作方式，利用合同约定的服务性收费，包含小区内的保洁、保安、垃圾清理和转运以及其他一些基础设施设备的日常维护和养护。
物业管理服务等级由市房管局参照江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准评定，并实行动态制，每年复核一次。
第十七条 物业管理企业财务管理按照财政部、建设部颁布的《物业管理企业财务规定》执行并在物业服务合同中约定。市物价局会同市房管局对物业服务收费进行监督。
第十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏物业承重结构和破坏物业外貌；
（二）占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）乱设摊点、乱开设餐饮店、乱设集贸市场；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；
（七）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；
（八）利用房屋从事未经有关部门批准的非法的生产、经营、加工、养殖等危害公共利益和侵犯他人正当权益的活动；
（九）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第十九条 任何单位及个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
确因维护物业或者公共利益需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意后，签订相关协定，并在约定的期限内恢复原状。
第二十条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。业主需要出租物业的应当事先告知物业管理企业，并通过房地产主管部门办理房屋租赁备案手续。
室内外装修活动未经批准不得有下列行为：
（一）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（二）拆改燃气管道和设施。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第二十一条 住宅和非住宅都应当设立专项维修资金。
（一）新建商品房（含经济适用房、安居房），以商品房预（销）售建筑面积计算，住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准，由开发企业向市房管局代缴交专项维修资金；
（二）开发企业自留物业应当在办理产权登记前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准缴交专项维修资金；
（三）未归集维修资金的旧物业区域，在业主委员会成立后，由业主委员会组织归集，用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。
（四）新建商品房项目，开发企业在办理商品房预（销）售许可证时，先向市房管局按项目规模预缴30%维修资金，剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清，并领取维修资金缴存证明。
第二十二条 目前已由开发商代收缴的维修资金，在2005年12月31日之前全部归集到市房管局监管，并按栋立帐、核算到户。
维修资金由开发企业在销售物业时向买受人明示收缴标准，与房价一并公布。
专项维修资金属业主所有，由市房管局代管，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由物业管理企业提出使用维修资金申请，经业主委员会同意，报市房管局审批。
第二十三条　市房管局在代管维修资金期间发生的业务费用，应编报预算，经市财政局审批后，从代管维修资金的利息差额中列支。
第二十四条　专项维修资金按以下程序可以续筹：
（一）已筹集的专项维修资金不敷使用时，由物业管理企业提出再筹集计划，报业主委员会；
（二）业主委员会召开业主大会表决决定住宅与非住宅的续缴标准，续缴标准不得超过本细则第二十一条规定；
（三）应续筹的资金按业主占有的物业建筑面积比例由物业管理企业向业主归集，并存入市房管局物业专项维修资金帐户中。
第二十五条　业主转让物业时，其专项维修资金帐户剩余部分资金不予退还，随物业所有权同时过户；因物业拆迁或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金由市房管局将专项维修资金帐面余额按业主个人缴交比例退还业主。
第二十六条 本办法所称共用部位是指建筑物承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。
共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
多层住宅是指7层（含7层）以下的住宅。
第二十七条 本细则由宜春市房地产管理局负责解释。
第二十八条 本细则自发布之日起实施。



深化检察干警八小时外监管探析

四川省简阳市人民检察院 陈平 龚华


据去年某省检察机关检察人员违法违纪案件的查处情况统计， 去年全省检察机关共受理举报检察人员违法违纪案件线索343件，立案查处18件。其中80％左右的案件都是发生在八小时之外。 因此，如何加强检察干警八小时之外的管理，从源头上有效治理和预防干警的违法违纪行为，是加强检察队伍建设，深化检察改革面临的课题。那么如何加强对检察干警八小时之外的管理呢?笔者对此进行了初步探析。
一、检察干警八小时之外违法违纪的主要表现
由于对检察干警八小时之外的管理存在各种认识误区，对干警疏于管理和引导，对各种不良的隐患和苗头没有及时加以治理，才导致八小时之外检察干警违法违纪现象不断增加。检察人员违法违纪典型案件主要有以下几种表现：
（一）在思想作风上，逞威风、耍特权。有的干警把检察身份当作一种特权的象征和标志，在公共场所开着警车横冲直闯，招摇过市，或是穿着制服出入各种文化娱乐场所和公共场所，处处以执法者自居，动则便以法压人， 以权吓人，有的甚至掏枪逞强耍威，违法使用枪支致人死亡。
（二）在生活作风上，少数干警道德沦丧，腐化堕落。少数干警在八小时之外经常出入酒吧、茶楼，OK厅和其它娱乐场所，酒足饭饱之后意犹未尽，还要到舞厅找小姐陪舞唱歌或是桑拿按摩在纸醉金迷中放浪形骸， 在灯红酒绿中腐化堕落，有的甚至公开嫖娼，严重破坏了政法干警的形象观,价值观发生发扭曲，在金钱、物欲、美色诱惑面前，贪欲心逐渐膨胀，共产主义理想信念逐步动摇、丧失，他们便一步步地从量变到质变，最终走向违法违纪犯罪道路。
二、检察干警八小时之外违法违纪的原因
一是受西方一些腐朽的价值观和生活方式的影响， 因价值观已发生变化的个别干警便成为了这些腐朽没落东西的俘虏。
二是社会上奢侈腐朽生活对干警产生了不良影响，少数干警对自己要求不严，放纵自流，逐渐与此类群体同流合污。
三是市场经济的等价交换观，难免会对部分干警的思想造成影响，有的干警错误地将市场经济的一些规则套用到检察工作中来，诱生各种错误思想和行为。
四是一些不法分子为了逃避打击与惩处，千方百计用票子、房子、车子、美色等拉扰腐蚀检察干警，为其非法活动寻找“保护伞”。
三、建立“三不机制”，加强八小时外对检察干警监督力度
第一，建立八小时之外检察干警不愿变质的机制，强化检察干警的思想政治教育，夯实拒腐防变的思想大堤。一是要加强党性教育。要多层次、多形式、多渠道，坚持不懈地对干警进行共产主义理想信念、党的宗旨、人生观、价值观、权力观的教育，让他们从内心真正树立全心全意为人民服务的思想，正确地对待权力、金钱、美色，始终保持政治敏锐性，不断提高抵御拜金主义、享乐主义等腐朽思想侵蚀的能力， 真正做到不为金钱、物质、美色所动，一身正气，永葆检察干警的革命本色。在任何时候，任何情况下都能保持清醒的头脑，耐得住清苦，耐得住寂寞，顶得住歪理，经得住诱惑，守好谦洁自律的思想道德防线，清正廉洁，严格执法，热情服务。二是要加强“三职”教育， 即职业道德、职业纪律和职业作风教育，增强检察干警权为民用，情为民系，利为民谋的思想，从爱岗敬业， 热爱本职工作做起。 三是注重引导， 丰富干警业余生活。对干警在八小时以外的教育管理仅仅靠约束干警“不准干什么”是不够的，还必须解决“应该干什么”的问题。采取多种有效措施，引导干警把用于社交活动的时间用到业余学习上来，不断提高干警的政治、业务素质；广泛开展健康向上的文体活动，引导干警参加丰富多彩的文化娱乐活动，不断提高生活品位；组织干警开展社会实践和义务活动，丰富社会知识，陶冶情操，提高思想道德修养。
第二，建立八小时之外检察干警不能变质的机制，切实加大对干警八小时工作时间内的管理力度，努力从源头上治理和预防干警的违法违纪犯罪问题。
加强对干警八小时之外的管理，必须狠抓管理机制建设，保证权力行使的合法性、正当性，使干警在其社交圈内不敢轻言许诺，不敢恣意妄为、不敢执法犯法、不敢贪赃枉法。为此，要突出抓好内部管理，继续推进和完善错案追究责任制、交流回避制、岗位轮换制、竞争上岗制等行之有效的制度，规范办案程序、严明办案纪律，形成规范、有序， 能上能下、 能进能出，充满生机与活力的管理机制，让干警有一旦“触电”便有丢饭碗的危机意识。
第三，建立八小时之外检察干警不敢变质的机制，建立健全监督制约制制，把预防干警八小是之外违法违纪行为的关口前移。新形势下，针对检察干警职业的特殊性， 有目的地建立一些有效的监督制约机制，加强事前防范，努力把腐败问题消除在萌芽状态：一是建立健全汇报制度。检察机关可根据上级有关指示精神制定干警八小时以外遵纪守法的相关规定，建立健全干警八小时以外社交圈的情况，并填写登记表上报相关部门。相关单位和部门可根据干警社交圈情况汇报表，与平时了解掌握的情况相结合，对发生在八小时之外的一些具有违法违纪苗头性和倾向性的问题，及时进行监督管理，防患于末然。二是建立健全家庭预防制度。通过走访干警家庭、召开家属座谈会、评选“廉内助”等形式，搞好单位与家庭双重监督管理机制，教育家庭成员当好干警预防违法违纪的第一监督员，将管理向家庭延伸；三是建立健全监督网络。在充分发挥自身内部监督的同时，要充分发挥人大监督、群众监督和新闻媒体监督的作用，定期与人大、纪检、监察、信访等相关部门和检风监督员召开联系会，互通信息，收集了解干警在执法工作和八小时以外的社交情况，对违法违纪的人员该实行纪律和刑事处分的要坚决处分，该实行媒体曝光的坚决曝光，不搞下不为例，做到令行禁止，这样才能有效地预防干警违法违纪行为的发生。四是要建立违法违纪保证金制度，这一部分资金可以从奖金中提取一部分，另一部分从干警的工资中提取一部分，每年年初让检察干警签订违法违纪保证书，年终没有出现违法违纪如数退还，如有违法乱纪将对保证金予以没收。