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略谈公司集体资产股东组织形式/王斌周

时间:2024-07-06 20:26:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8349
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略谈公司集体资产股东组织形式

山西圣合律师事务所律师 王斌周



摘要:城镇集体企业在改制为公司后,集体经济主要以公司股东的形式存在。现行法律法规及政策缺乏公司体制下集体资产股东组织形式的统一规定,造成实践中集体企业改制后命运各不相同,集体资产股东应采用企业法人形式,有关部门应对集体资产股东的组织形式问题作统一的规定。

关键词:集体资产 股东 组织形式


集体所有制经济是我国社会主义公有制经济的重要组成部分。随着我国经济体制改革的不断深入,集体企业的机制优势不断弱化,在市场竞争中处于明显劣势,主要表现为:产权不清,政企不分,缺乏约束机制等。为解决以上问题,自1996年开始中央各有关部门就集体企业清产核资、产权界定问题陆续出台了相关的政策和规定,在促进集体企业改革和建立现代企业制度方面起到了积极作用。近年来,随着集体企业清产核资工作的基本结束,我国大部分集体企业(主要是城镇集体企业)已完成了其改制进程,并且有相当一部分集体企业在改制后采用了公司模式,①使得“公司股东”成为我国社会主义市场经济体制下集体经济的主要表现形式。由于各地在集体资产管理问题上各自为政,原集体企业在改制为公司后在集体资产管理问题上出现了组织形式不统一的问题,造成集体资产的现实命运迥然不同,集体资产及其成员利益缺乏有力保障。鉴于此,笔者对当前公司集体资产股东应采取的组织形式进行了粗浅分析,抛砖引玉,以求教于诸学界同仁:
一、公司集体资产股东的形成
《城镇集体所有制企业条例》规定了集体企业在国家法律、法规的规定范围内可以吸收本企业职工、其他企事业单位和个人集资入股,可与其他企事业单位联营,可向其他企事业单位投资并持有其他企业的股份(参阅《城镇集体所有制企业条例》第21条第8款),这就造成实践中城镇集体企业的出资情况极其复杂。出资主体的多元化加之我国特有的行政主导式经营模式,直接导致了在集体企业中普遍存在政企不分、产权不明的现象,企业职工缺乏积极性,企业管理机制僵化。1996年7月,国务院办公厅下发了《关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知》,开始在全国范围内试点开展对集体企业清产核资的工作,目的是摸清集体企业“家底”,促进理顺产权关系,为促进集体企业的改革与发展,以及建立现代企业制度打好基础(参阅《城镇集体所有制企业、单位清产核资暂行办法》第2条)。此后,有关部委又陆续出台了关于城镇集体企业清产核资工作的若干政策,为城镇集体所有制企业改制为公司制企业创造了必要条件。
清产核资后,符合条件的集体企业经提出申请和有关部门审核,可以领取《城镇集体资产产权登记证》,该证是集体企业占有、使用、收益和处分集体资产并以该资产承担民事责任的法律凭证。②集体资产归原集体企业全体劳动者集体所有,在形式上由集体资产管理组织作为其向新公司的出资,集体资产管理组织成为新公司的股东(即本文所述的集体资产股东),在新公司持有相应的股权或股份。
二、公司集体资产股东的组织形式
改制时经界定归原集体企业劳动者集体所有的资产在管理、运营及处分等问题上,国家目前尚无统一规定,地方上的规定也有很大不同。有的规定“可设立集体基金会对其进行管理,并以基金会的名义向改组后的有限公司、股份公司或股份合作企业投资”(参阅《山西省企业集体基金会设立登记暂行办法》第2条);有的规定“企业资产经界定仍归劳动群众集体所有的,可申请设立集体资产管理协会,作为本企业劳动群众集体共有资产的管理者,行使原企业集体资产的所有者职能”(参阅《北京市关于进一步加快本市城镇集体企业改革的若干意见 》第2条第3款);“成立集体资产管理协会,要经过所属范围职工大会或代表大会讨论通过,经各区、县政府和市政府各有关主管部门的授权专门机构确认后,到对应的登记管理机关办理社会团体法人登记”(参阅《北京市城镇集体企业集体资产管理协会登记管理办法》第3条);还有的规定“界定为本企业劳动群众集体所有的资产,由企业职工(代表)大会行使集体资产所有权。由职工(代表)大会确立集体资产的管理者及出资人。改制企业由职工(代表)大会设立的职工持股会作为集体资产的管理者,行使出资人职能”(参阅《天津市城镇集体资产管理办法》第8条)。可见各地在集体企业改制过程中对集体资产管理组织形式的选择上极为混乱,综合起来,各地所采用的组织形式主要包括基金会模式、管理协会社会团体法人模式和职工持股会模式。下面就此作具体分析。
(一)基金会模式不适用于公司制下集体资产管理的需要
基金会法人属传统民法中所述财团法人的一种典型形式。作为财团法人,基金会模式并不适用于改制后集体资产的管理和运营,其主要原因在于:1、基金会法人的财产来源于社会捐赠。集体企业改制时形成的集体资产是企业资产经评估后由有权部门正式确认的企业净资产核减去国家、企业内外部个人和单位投资后剩余的、无法分割的企业职工所有者权益。这部分权益由企业全体劳动者集体所有,作为集体资产管理组织向改制后公司的出资。这与靠自然人、法人或其他组织捐赠成立的基金会法人截然不同;2、基金会法人以从事公益事业为目的。而公司则以营利性作为其根本特征,这也是公司股东投资于公司的期望所在。同时,营利性也是“公司存在及行动的最高价值理念,进而作为判断公司经营合乎目的性和董事责任事由的价值标准来起作用。”[1](P35)公司集体资产股东以其出资投资于公司,根本目的也正是为了维护集体资产的保值增值和集体资产股东成员利益的不断增长,这也完全符合《城镇集体所有制企业条例》的立法意旨;③3、基金会法人没有成员。财团法人的根本特征就是以财产作为其成立基础,是一种财产组合,没有固定会员,财产捐赠人、基金会设立人并不实际控制基金会。而集体资产管理组织既有实际的出资,也具有固定的组织成员,各成员依其在集体资产管理组织享有的社员权行使其权利和履行义务,集体资产管理组织作为公司股东享有的收益也应当作为收入按内部章程规定予以支配,其最终结果仍是由各集体资产股东成员受益。
(二)以非营利性为特征的社会团体法人模式与公司的营利性相抵触
我国民法上所称的社会团体法人是一种非营利性社会组织。④如前所述,公司以其营利性为根本特征,集体资产股东作为公司股东享有的利益分配、股权转让和投资等项权利无一不体现出其营利的目的,这都与社会团体法人的非营利性绝对抵触。另外,从成员组成上来看,社会团体法人成立时要求有50个以上的个人会员,或30个以上的单位会员;个人会员、单位会员混合组成的,会员总数不得少于50个。而公司集体资产股东成员是依改制时与原集体企业建立正式劳动关系的职工人数确定的,成员只能为自然人并且无成员人数多少的限制。再者,从资金来源及运用分析,全国性的社会团体成立时需要有10万元以上活动资金,地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体成立时只需要有3万元以上活动资金,且在团体资金运用上一般靠收取会员会费以维持团体的日常开支,所取得的财产只能用于其目的事业,不能分配给会员。而公司集体资产股东所拥有的资产依改制时《城镇集体资产产权登记证》确定的数额为其向公司的出资,在数额上一般都远远超出社会团体成立的资金要求,而且在运用时方式多样,如有营利可依内部章程向其成员进行分配。因此,社会团体法人模式也不适合公司集体资产股东采用。
(三)职工持股会自身性质难以界定
职工持股会是我国国有、集体企业在改制为公司时大量出现的一种新形式,海尔、娃哈哈、张裕等国内知名大型集团公司在其股东结构上,职工持股会都占有相当大的股权比例。1997年,民政部、原国家外经贸部、国家体改委和国家工商总局在外经贸股份有限公司就外经贸企业试点职工持股会的登记管理问题明确规定:“职工持股会是专门从事企业内部职工持股资金管理,认购公司股份,行使股东权力,履行股东义务,维护出资职工合法权益的组织;职工持股会依法登记后取得社会团体法人资格。”但2001年,国务院办公厅国办函[2001]25号向外经贸部《关于外经贸企业内部职工持股会法律地位问题的复函》中指出:“职工持股会是公司工会内设的专门从事本公司内部职工股的管理组织,不必作专门的登记。同时,请你部会同有关部门继续研究外经贸企业职工持股会的法律地位问题。”实践中,地方上关于职工持股会的规定也是各不相同,有的采用职工合股基金会模式,规定成员以投入的资金为限享受资产受益、重大决策等权力,对基金会承担有限责任,合股基金会对公司以投入的资本享有股权并承担有限责任,合股基金会只能在本企业改造为公司时作为公司的股东,不得从事任何其他经营活动(参阅《山西省企业职工合股基金会设立登记暂行办法》);有的采用社会团体法人模式,规定职工持股会是由公司职工自愿组成的、并经核准登记的社团法人,职工持股会的资金仅限于购买本公司的股份,不得设立企业和用于购买社会发行的股票、债券,也不得用于向本公司以外的企事业单位投资,职工持股会设立理事会与监事会(参阅《北京市现代企业制度试点企业职工持股会试行办法 》、《关于本市企业进行职工持股会试点的补充规定》);还有的采用依托工会设立的非法人团体模式,规定职工持股会须以工会社会团体法人的名义承担民事责任,持股职工以其出资额为限对职工持股会承担责任,职工持股会以其全部出资额为限对公司承担责任(参阅《上海市关于公司设立职工持股会的试点办法》)。
以上事实表明,从职工持股会出现至今长达10多年的时间内,从中央到地方关于职工持股会的法律地位问题并无定论。因此,由职工持股会来管理集体资产,将会导致在实践中产生更多的问题。
(四)企业法人模式有利于保障集体资产和集体资产成员利益
1、集体资产所有权的归属
探讨更合理的集体资产股东组织形式,应深入研究集体资产所有权的归属。在此问题上,学界存在有不同观点。有观点认为,集体所有权既不是集体企业所有,也不是由集体组织作为法人享有所有权,而是指集体组织全体成员共同对集体财产直接享有的所有权,其主体是集体组织的全体成员,而不是集体组织,集体所有权是全体成员的共有权。[2](P518)也有观点指出,“集体所有权主体是‘个人化与法人化的契合’,集体财产应为集体组织法人所有,法人可以对集体财产享有独立的支配权,而集体组织成员对集体财产享有股权或社员权”。[3](P378)还有学者认为,对集体所有权主体的界定,应当根据集体所有制的各种具体情况进行具体分析,农村社区集体所有权适合采取社区全体成员共同所有的形式,而在农村专业性集体所有制经济中和城镇集体所有制经济中的集体所有权形式则适合采用法人所有权形式。[4]
笔者认为,无论是从营利性社团法人具有的独立法人格角度考虑,还是依据大陆法系物权法关于所有权的一物一权原则,集体资产在外部层次上都应当属于公司集体资产股东所有,不能机械地将《民法通则》第74条规定的“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有”理解为由集体成员共同所有。如采用由全体集体资产股东成员共有的形式,无论是按份共有还是共同共有,都可能导致集体资产的不稳定性。因为按照共有所有权原理,共有财产并不脱离单个的共有人,集体财产归集体成员共有,就成为集体成员个人的所有权,作为共有者的集体成员随时加入或退出共有组织都会引起共有财产的分割,因而集体所有难以稳定,而且有可能解体。[5](P519、331、483)当然,不可否认的是,在终极意义上的财产所有者只能是私人或国家,所谓集体所有在此意义上也只能归为若干私人利益的总和。但我们在探讨理论时不能无视这样一个现实,这就是我国在相当长的一段历史时期内作为公有制经济组成部分的集体所有制经济是与私人所有制相对立的,即使在目前,立法对集体所有制和私人所有制也是实施分体保护的,在这种形势下,采取由公司集体资产股东具有独立的法人格和法人财产的立法模式是符合时宜的,也更能体现现代企业制度的根本要求。
2、国外职工持股会组织形式可否采用
结合国外有关职工持股会的规定,职工持股会的模式还包括合伙、有限责任公司和信托模式[6],那么这三种模式是否适合集体资产股东采用呢?下面逐一分析:1、合伙模式。主要为日本所采用。笔者认为,合伙究其实质为个人财产的联合,体现了各合伙人按份共有或共同共有财产的所有权关系,在财产所有权问题上与我国公有制经济体制下强调的集体所有存在较大区别,在目前理论界和实践均依国家、集体和个人来划分所有权主体的背景下,集体资产股东不宜采用合伙作为其组织形式;2、有限责任公司模式。此种模式已为德国所采用。但我国公司规定有限责任公司的股东人数必须在50人以下,这就造成了集体资产股东成员在50人以上时无法采用有限责任公司作为组织形式,故将集体资产股东的组织形式统一规定为有限责任公司也有问题;3、信托模式。此种模式是由持股人与受托人订立股份信托协议、由受托人代其行使股东权利和承担股东义务的模式。显然,由于我国集体资产并非属于单个集体成员所有,集体资产管理组织是集体资产当然的所有权主体,其在性质上不可能是与各成员存在合同关系的一种受托组织,故信托模式亦不适合集体资产股东采用。
3、采用企业法人作为集体资产股东组织形式的理由
结合我国集体所有制经济的地位和发展历程,集体资产股东的组织形式亦适宜采用企业法人模式。理由主要为:1、企业法人以营利性为其根本特征。作为独立的市场主体,企业法人要参与激烈的市场竞争,积极实现企业利益的最大化,这与公司在经营上的营利性是一致的。集体资产股东的投资行为不能也不应只局限于本公司内部,采用企业法人作为其组织形式能赋予集体资产股东以合法的主体资格,为其下一步采取融资、借贷等多种手段来积极实现集体资产的保值增值创造资格上的条件 。2、便于更好地管理集体所有制经济。改制以前的城镇集体所有制企业注册登记机关为工商行政部门,如采用基金会、社会团体等形式则须由民政部门进行登记,这就会造成管理上的诸多问题。由工商行政部门对集体资产股东进行企业法人登记,能保证原城镇集体企业和新公司集体资产股东企业资料的完整性和延续性,能更好地实现对改制后公司集体资产股东的科学管理。

三、结论及建议
综上所述,集体资产股东不应采取非营利性特征的基金会模式和社会团体法人模式,营利性应当为集体资产股东的根本特征,集体资产股东最适宜采用企业法人作为其组织形式。作为公司股东,集体资产企业法人享有与其他股东相同的完全的股东权,完全适用公司法的规定;作为营利性社团法人,集体资产企业法人以实现集体资产利益最大化为其根本目标,可以通过资金借贷、股权转让、对外投资等经营活动与其他市场主体平等地参与市场竞争,以促进集体经济长久、持续、健康的发展。




注释:
①事实上,由于地方上关于集体企业改制的政策不同,造成集体企业改制模式区别很大,有的改制为有限责任公司或股份有限公司,有的实际上已经成为私营企业。
②参阅《城镇集体所有制企业、单位清产核资集体资产产权登记暂行办法》第3条,此处的表述不甚准确,对集体资产享有产权并有权占有、使用、收益和处分的主体应当是未来的集体资产管理组织。
③参阅《城镇集体所有制企业条例》第7条:集体企业的任务是:根据市场和社会需求,在国家计划指导下,发展商品生产,扩大商品经营,开展社会服务,创造财富,增加积累,不断提高经济效益和社会效益,繁荣社会主义经济。
④参阅《社会团体登记管理条例》第2条:本条例所称社会团体,是指中国公民自愿组成,为实现会员共同意愿,按照其章程开展活动的非营利性社会组织。



参考文献:
[1](韩)李哲松著.吴日焕译.韩国公司法.[M].北京:中国政法大学出版社,2000.
[2]温世扬.略论我国民法的物权体系.转引自王利明.物权法论.[M].北京:中国政法大学出版社,1998.

赤峰市人民政府关于印发《赤峰市城镇国有土地开发利用管理办法》和《赤峰市城镇国有土地使用权招标拍卖管理办法》的通知

内蒙古赤峰市人民政府


赤峰市人民政府关于印发《赤峰市城镇国有土地开发利用管理办法》和《赤峰市城镇国有土地使用权招标拍卖管理办法》的通知


各旗县区人民政府,市直各委办局、企事业单位:
 《赤峰市城镇国有土地开发利用管理办法》和《赤峰市城镇国有土地使用权招标拍卖管理办法》已经市政府常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

    赤峰市人民政府
   二○○○年三月六日


  赤峰市城镇国有土地开发利用管理办法

第一条 为了加强土地资产管理,防止土地资产流失,合理利用土地,为市政建设筹措资金,落实廉政措施,杜绝不正之风和腐败现象,创造一个公平、透明的开放环境,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 国有土地的开发利用遵循内涵挖潜、集约用地、保护耕地的原则,做到供给引导需求,布局结构合理,管理用地有序。
  第三条 在本市辖区内的中直、区直、市直单位和部队、铁路、民航等用地及市城市规划区内各项用地一律由市土地管理局统一管理;在市城市规划区外,市直以下单位用地,由旗县区土地管理局统一管理。
  第四条 城市市区所有建设项目用地,凡涉及改变原批准用途和转让土地使用权的,须经市土地管理局审查,报市政府批准后,方可施工建设。对未经批准,乱占滥用,非法转让,擅自改变建设用途的,无偿收回国有土地使用权,并依法严肃处理。
  第五条 城市市区土地属于国家所有,其开发利用由市政府按土地利用总体规划、城市规划统筹安排。市政府统一管理土地交易市场,任何单位和个人不得私下交易。
  第六条 任何单位和个人进行开发建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。涉及农用地转为建设用地的,应当按有关规定办理农用地转用审批手续。
  第七条 新增建设用地除法律规定实行行政划拨的以外,均以出让等有偿方式供应土地。对一级路段两侧60米以内,二级路段两侧50米以内的土地,必须采取招标、拍卖的方式出让,土地招标、拍卖按《赤峰市城镇国有土地使用权招标拍卖管理办法》有关规定执行。
  第八条 原划拨用地未改变用途或权属的,根据不同用途,实行有偿使用。行政、财政拨款的事业单位划拨用地除外。
  第九条 对原划拨的国有土地,用作经营性用地或改变为经营性用途的(包括所有从事经营性活动的地下建筑),实行有偿使用。
  第十条 原划拨土地使用权发生转让、出租、抵押的,必须补办出让手续,按规定补交出让金或年地租。
  第十一条 在原划拨土地范围内进行翻建、插建、扩建、改建的,必须办理有关审批手续。
  第十二条 在市城市规划区内开发建设用地,必须符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划。市政府根据需要使用土地的,经有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。
  第十三条 以协议方式出让国有土地使用权的,土地出让金按市政府公布的《赤峰市中心城区土地出让金标准》执行,各项行政事业性收费按《赤峰市城镇国有土地招标拍卖管理办法》第十六条的规定执行。
  第十四条 土地使用者应按出让合同规定的用途使用和经营土地,不得擅自改变土地用途。需改变土地用途的,必须依照有关规定重新签订出让合同,按新的用途调整出让金,办理变更登记手续。
  第十五条 在一级地段道路两侧60米以内,不得从事经济适用房建设项目。新增建设用地,均按商业用地办理出让手续。
  第十六条 市政府从土地出让金中提取一定比例作为土地市场调控资金,建立财政专户,专项用于拆迁补偿安置、土地开发和政府行使土地优先购买权等,为收回土地提供保障。
  第十七条 开发者受让土地后,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的闲置费,满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但因不可抗力造成动工开发迟延的除外。
  第十八条 以使用权为资产抵债(贷)的国有土地,新的土地使用者要按规划限期使用土地,超限期仍未利用的,按闲置土地的有关规定处理。
  第十九条 在市政府已经确定的旧城改造区域内,任何单位和个人不得再行扩建和新建。
  第二十条 本办法由市土地管理局负责解释。
  第二十一条 本办法自发布之日起施行。


  赤峰市城镇国有土地使用权招标拍卖管理办法

第一条 为规范我市城镇国有土地使用权招标、拍卖行为,建立公开、公平、公正的地产市场秩序,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 凡在本市范围内从事城镇国有土地使用权招标、拍卖活动,适用本办法。
  第三条 本市市区规划区、旗县政府所在镇规划区、建制镇规划区及独立工矿区范围内新增的商业、旅游、娱乐和除经济适用住房之外的商品住宅等经营性用地,必须招标、拍卖出让国有土地使用权。其中,属于下列情况之一的,必须公开拍卖出让:
  (一)以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的;
  (二)对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的;
  (三)土地用途无特别限制及要求的。
  对不具备拍卖条件,但属于下列情况之一的,必须公开招标出让:
  (一)除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公共建设条件的;
  (二)土地用途受严格限制,仅少数单位或个人可能有受让意向的。
  第四条 市、旗县土地管理部门负责本辖区内土地招标、拍卖活动的组织与实施。
  第五条 拟招标、拍卖出让的土地,应按规定的审批权限报批。
  第六条 土地招标、拍卖活动应有计划地进行。国有土地使用权招标、拍卖年度计划由土地管理部门会同有关部门根据社会经济发展计划、产业政策、城市规划和上级下达的年度用地计划指标制订,报同级人民政府批准后实施,并报送上一级土地管理部门备案。
  第七条 土地招标、拍卖年度计划批准后,土地管理部门会同城市规划等有关部门按各自的职责做好前期准备工作,包括地块选择、规划设计、拆迁补偿安置等,并由土地管理部门做好该幅土地招标、拍卖前的其他准备工作。
  第八条 土地使用权招标、拍卖活动应遵循合法、公开、公平、公正的原则,并接受上级土地管理部门和社会的监督。
  第九条 举行土地招标、拍卖活动,土地管理部门应提前发布公告,公布招标、拍卖的时间、地点、地块,以及竞投(买)人具备的条件和竞投(买)的规则等,并向竞投(买)人提供拟招标或拍卖地块的有关材料,接受咨询。
  第十条 土地招标、拍卖的底价由土地管理部门组织评估,报同级人民政府批准。
  第十一条 竞投(买)人应了解招标或拍卖地块的有关资料,遵守规则,依法参与竞投(买)。
  第十二条 土地管理部门进行土地招标,可选用以下其中一项条件确定中标人:
  (一)出价最高者;
  (二)经评标小组综合评定最优者;
  (三)在竞投期内最先付清公布的标价款者;
  (四)在竞投期内实际交付价款最高者。
  第十三条 土地招标活动的基本程序:
  (一)土地管理部门于截标之日30日前发布招标公告;采用本办法第十二条第(三)、(四)款规定的中标条件的,应同时公告标价及付款方式;
  (二)投标人报名并索取有关招标文件;
  (三)投标人按公告的要求投送标书,并缴纳履约保证金;
  (四)按公告的决标条件及程序确定中标人;采用本办法第十二条第(二)款为中标条件的,应经评标小组评定后决标;
  (五)土地管理部门向中标人和未中标的投标人发出书面通知;
  (六)中标人须在接到中标通知书后5日内与土地管理部门签订土地出让合同,并交付35%的中标价款;
  (七)中标人按规定期限付清全部中标价款后,依法办理土地登记,领取国有土地使用权证书。
  第十四条 土地拍卖活动的基本程序:
  (一)土地管理部门于公开拍卖日30日前发布拍卖公告;
  (二)竞买人报名并索取有关文件,同时缴纳履约保证金;
  (三)在规定时间、地点公开拍卖;
  (四)签订拍卖成交确认书;
  (五)买受人须在拍卖成交之日起5日内与土地管理部门签订土地出让合同,并交付35%的拍卖成交价款;
  (六)买受人按规定期限付清全部拍卖成交价款后,依法办理土地登记,领取国有土地使用权证书。
  第十五条 土地管理部门可以委托有资格的拍卖机构负责土地拍卖的具体业务。土地招标、拍卖活动应在国家公证机关的监督下进行。
  第十六条 通过招标、拍卖取得国有土地使用权的,不再另行办理基建立项、建设用地规划许可等手续;其中非房地产开发企业可由建设行政主管部门根据其资金、人员条件,批准成立房地产开发经营项目公司;各项行政事业性收费一并包含在招标、拍卖价款中,不再另行缴纳。
  第十七条 中标人或买受人交纳的履约保证金可折抵中标或拍卖成交价款。
  第十八条 土地招标、拍卖成交后,中标人或买受人不按规定期限与土地管理部门签订出让合同并缴纳中标或拍卖成交价款的,履约保证金不予退还,并要求其赔偿招标、拍卖活动支出的全部费用,该地块由土地管理部门重新组织招标、拍卖。
  第十九条 中标人或买受人未按规定期限付清全部中标或拍卖成交价款的,土地管理部门有权解除土地出让合同,已收中标或拍卖成交价款不予退还,并将土地使用权无偿收回。
  第二十条 土地招标、拍卖结果报上一级土地管理部门备案。上级土地管理部门对下级土地管理部门的招标、拍卖活动要进行监督,并对不符合规范的招标、拍卖活动予以纠正。对违反法律、法规及本办法的招标、拍卖活动,报请同级人民政府批准,宣布其招标、拍卖结果无效,造成的损失由责任人承担。
  第二十一条 所有竞投(买)人给出的最高应价低于招标、拍卖底价或达不到中标条件的,组织招标、拍卖的土地管理部门可以宣布停止该幅土地使用权的招标、拍卖活动。
  第二十二条 国家工作人员在土地招标、拍卖活动中收受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的,由纪检监察部门予以查处;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第二十三条 本办法由市土地管理局负责解释。
  第二十四条 本办法自发布之日起施行。


长期以来,由于法律上对公共利益的界定不够清晰,征收程序规定也较为简略,地方政府有些部门执法力度不够,因此对被征收人的合法权益保障不够,从而导致暴力拆迁、不文明拆迁等现象时有发生,在不同程度上损害了被征收人的合法权益,还引发了一些群众上访事件,影响了社会的和谐稳定。因此从法律层面对不动产征收的条件、范围、权限和程序进行规定,显得非常迫切。

征收在本质上是国家基于公共利益对个人财产的限制,也是国家利用公权力对私人物权的限制。个人财产权是个人的基本人权,也是受宪法保护的基本权利,但国家为了公共利益的需要,对土地和私人财产可以实行征收,这是各国的通行做法。不过由于征收限制了人民的财产权,因此宪法、法律要求征收应当依照“法律”的规定,我国立法法也明确规定“对非国有财产的征收”只能制定“法律”。这表明对于人民基本权利的限制,应当通过制定法律来进行,而不宜通过行政法规甚至效力等级更低的规范性法律文件来规定。这充分体现了国家对人民财产的尊重和保护。

我国于2007年通过了物权法,该法第四十二条第一次明确了征收的条件和补偿的原则。但是,该法仅仅用一个条款来规定,毕竟过于简略。2010年,国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,进一步规范了国有土地上房屋的征收。它是对物权法征收制度的发展与完善,但由于该条例仅仅针对国有土地上的房屋,对于集体土地的征收并不适用。因此,当前迫切需要制定一部统一的不动产征收法。

制定不动产征收法也是依法治国的需要。依法治国必须充分保障老百姓的财产权,无论是农民所享有的土地承包经营权,还是城镇居民所享有的房屋所有权,都是个人的重要财产,甚至是个人基本的生产资料和生活资料,因此保护个人的房屋所有权也是对居住权的保障。而征收活动是对个人财产权的重大限制,只有规范征收活动,才能规范公权力的行使,充分保障公民的私权,并有力推进依法治国战略的实现。

近些年,征收补偿环节所引发的矛盾和纠纷较多,征收与补偿条例通过之后,此种情况得到了缓解,但是仍然没有完全消除。前不久,由国家四部委联合通报的2011年上半年的11起强拆致人伤亡案,也说明了问题的严重性。这在某种程度上也反映了规则不到位,征收活动还应当进一步规范。征收与补偿条例属于行政法规,效力等级较低,难以详细明确各种法律责任,因而在颁行之后实施效果并不十分理想。为此,也需要制定一部不动产征收法。

我国物权法为了落实宪法的规定,在第四十二条明确规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这就强调征收不动产的权限和程序只能由“法律”作出规定,而不能通过行政法规或其他规范性法律文件来规定。物权法通过之后,还必须通过配套的法律来具体落实有关征收的规定,规范征收活动。通过制定不动产征收法,可以将征收的程序、补偿的规则进一步细化,这实际上是对物权法第四十二条的具体化。

要对征收的相关内容及主体进行详细的界定,从而让征收人和被征收对象都清楚自己的权利和义务。公共利益是征收的基本前提和基础,征收与补偿条例具体列举了公共利益的类型,但其对公共利益的界定在实践中仍然存在争议,比如不符合公益的征收决定,法院是否有权进行司法审查?是否有权撤销该征收决定?这些都有必要作出规定。对于征收决定权的主体,征收与补偿条例规定市县级人民政府为征收决定人,但是,该权利是否可以委托他人行使?人民政府以外的其他部门能否作出征收决定?具有市县级级别的各类经济和技术开发区管委会是否享有征收权?这些问题都需要在法律上明确规定。对于被征收人,国有土地上房屋的被征收人就是房屋所有人,而农村集体土地的征收,除了集体之外,被征收人是否包括土地承包经营权人?物权法暗含了这一含义,但是规定得并不明确。被征收对象主要应当包括城市国有土地之上的房屋和农村集体土地,征收与补偿条例却不涉及集体土地。如此等等,不一而足,都需要制定法律进行详细的规定。

完善的程序是规范征收行为的一个重要途径,对于不动产的征收决定,应当依照哪些依据作出?是否要经过调查、听证、广泛征求意见等过程?在作出征收决定前,是否应该事先达成有关补偿的协议?被征收人是否有权提起行政诉讼?法院是否有权对该决定进行司法审查?这些都有待立法明确。此外,关于征收的启动、订立拆迁协议、征求居民意见、召开听证会、公布征收方案及其反馈、确定补偿的标准和规则、不动产的评估、评估机构的选定,以及行政复议、行政诉讼等事项的规定,都需要加以完善。

征收补偿是不动产征收中问题的焦点,因此要对其进行更加细化的规定。我国物权法第四十二条区分了城市土地之上房屋的征收与集体土地征收,并规定了不同的补偿原则和标准。笔者认为,应当依据物权法所确定的原则,将征收补偿的标准进一步的细化,尤其是对集体土地的征收补偿,目前各地做法不相一致,应当在法律上统一规定。由于集体土地上的房屋不能进入市场流通,这就给评估其价值带来一定的困难,因此,对于集体土地之上的房屋的征收补偿,需要通过研究确定具体的补偿标准。

对于其他在审理相关案件中可能遇到的问题,也要尽可能地在法律中加以完善。比如征收补偿协议的性质是否属于民事合同?征收补偿协议生效后,一方不履行,另一方是否可以以违约为由起诉?这些都需要规范。还有司法搬迁中管辖的级别、司法审查的内容、执行主体的确定等等,都需要在法律中进行细化规定。


(作者系中国人民大学副校长、中国法学会副会长)